国有土地抵押登记

更新时间：2019-02-18 10:04:44

问题描述：

我是一家担保公司，我有一个客户是乡镇街道边上的米业加工企业，该老板称其整个米业加工厂3万平米，其中有1万5万平米是国有土地，但是没验收完毕，这种情况能做抵押登记吗？算在建工程抵押吗？具体怎么操作。

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钟鑫律师
服务地区：吉林省-长春

一般是不可以的

2018.09.30 11:22:23

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### 一、在建工程抵押的概念

在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。根据“房地一体原则”，房地产转让、抵押时，房屋所有权与土地使用权必须同时转让、抵押，因此，如当事人以在建工程已完工部分设定抵押权的，其占用范围内的土地使用权随之抵押。

### 二、在建工程抵押的特征

1. 抵押人为主债务人。
2. 抵押权人为具有贷款经营权的金融机构，一般是商业银行。
3. 担保的债务是在建工程继续建造所需要的贷款。
4. 抵押人必须已经取得在建工程占用土地的使用权。

### 三、签订在建工程抵押合同应注意的问题

(一)在签订合同之前注意审查抵押人以其在建工程进行抵押是否取得有关部门的批准，或是否具有有关机构同意的决议。

1. 抵押人是国有企业、事业单位法人的，应取得国有资产管理部门的批准。
2. 抵押人是集体所有制企业的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会的通过，并报其上级主管机关备案。
3. 抵押人为外商投资企业的，必须经过董事会通过。
4. 抵押人是有限公司、股份有限公司的，必须经董事会或股东大会通过。

(二)双方当事人对在建工程的价值协商议定，或聘请房地产价格评估机构评估确定。

(三)在建工程抵押合同除必需房地产抵押合同的具备的条款之外，还必须包括以下内容：

1. 《国有土地使用权》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号。
2. 已经缴纳的土地使用出让金或需要交纳的土地使用权出让金的数额。
3. 已投入在建工程的工程款。
4. 施工进度及工程竣工日期。
5. 已完成的工作量和工程量。

(四)合同签订后，双方当事人应到房地产管理部门办理抵押登记手续，否则抵押合同不发生法律效力。

### 四、在建工程字抵押期间竣工的，当事人应当在领取房地产权属证书后重新办理抵押登记。

2019.02.18 10:04:44

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