单一业主可否直接委托物业管理公司管理商场

更新时间：2019-05-12 01:13:19

问题描述：

你好！我想问：我这边的是商业项目，不是住宅。建设单位就是业主方（单一业主），业主方可以直接委托物业管理公司管理商场（会展中心）吗？有没有什么依据（法规）？

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刘丽莎律师
服务地区：广东-广州

你好，可以的。

2018.10.04 09:33:32

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　　物业管理的目的：一是物业小区内的建筑物及其他设施进行维修、保养、管理;二是向广大业主提供满意的相关物业服务。但却有一些物业公司违背物业管理目的，进行不当甚至违法行为，主要有：　　(1)物业公司单方面制定物业管理公约，强行要求业主在公约上签字;　　(2)物业公司在没有业主的委托，以及解除委托的情形下，强行对某一物业小区进行管理;　　(3)物业公司单方面制定收费标准，强迫各业主按其收费标准缴费;　　(4)物业公司管理水平低下，高额收费，劣质服务;　　(5)动辄停水停电，断暖断气，制造麻烦，强迫业主就范;　　(6)保安人员素质低下，在物业区内滥施淫威，侵犯业主人身、财产权利;　　(7)乱立名目，随意增设收费项目;　　(8)物业公司阻扰业主大会及其执行机构业主委员会的成立。　　业主有权对上述行为进行抵制。对严重侵犯业主利益的行为，可以向行政主管机关提出，也可以向法院起诉，运用法律手段保护合法权益。

2018.11.20 23:37:24

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1. 物业公司未经业主大会同意，不能改变物业管理用房的用途，更不能将物业管理用房出租给他人牟取利益。因为物业管理用房的所有权是全体业主的，物业公司只能使用而不能处置。
2. 如果要出租物业管理用房，需要经业主大会表决通过，并且出租的收益应归全体业主，物业公司不能占用。
3. 如果物业公司违反规定，擅自改变物业管理用房的用途，将面临县级以上地方人民政府房地产行政主管部门的处罚，包括责令限期改正、给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款。所得收益将用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
4. 如果物业公司存在侵犯业主权益的行为，您可以代表业主向房地产管理部门投诉，以制止此类行为。

2019.05.10 07:06:18

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拖欠物业管理费的法律关系问题

在业主购房及居住过程中，主要当事人包括业主(购房人)、开发商和物业公司。存在的法律关系有：物业公司与开发商之间的前期选聘及物业交接管理关系、业主与开发商之间的房屋买卖与房屋维修法律关系、业主与物业公司之间的物业管理法律关系，以及业主之间因相邻产生的相邻关系及因侵权等产生的其他法律关系。尽管同一主体可能涉及多个法律关系，但这些法律关系彼此独立，因此主体权利义务的承担不能混淆。

然而，在物业管理收费实践中，常出现主体混淆和归责错误的现象。业主可能将物业公司与开发商视为一体，或将其他业主的侵权行为归咎于物业公司的管理不善。同时，开发商与物业公司也可能出现越权管理和责任区分不清的情况。这些现象主要是由于当事人对关键法律关系的认识不足，将非物业公司的责任归咎于物业公司。

物业公司与开发商之间的法律关系：

在《物业管理条例》颁布之前，存在开发商直接管理小区物业的情况。但由于开发商作为建筑单位，缺乏专业技能，不利于纠纷的解决。该条例规定小区的物业管理活动需由物业管理企业进行，并对物业管理企业的资质进行了进一步规定。目前，除部分早期开发的小区外，大多数小区的物业管理由有资质的物业公司进行。

在前一种情况下，小区的物业管理部门作为开发商的一个部门，与开发商存在从属关系，不能独立承担责任，所有对外活动均需以开发商的名义进行。而在后一种情况下，开发商与物业公司是两个独立的法人，在小区的管理活动中，物业公司应独立享有权利、承担义务。

在业主、业主大会选聘物业公司之前，小区的物业通常是由开发商选聘的物业公司进行管理。这种情况下，业主可能将开发商的责任转嫁到物业公司身上，以房屋质量存在问题为由拒绝缴纳费用；而开发商与物业公司也可能错误理解自己的权利义务。例如，物业公司在业主入住时提出不交物业费不给房屋钥匙；开发商将应退还给业主的购房款充抵物业费。这些现象的出现都是因为没有清楚认识法律关系。

对于业主而言，由于开发商对房屋负有质量保证责任，在开发商没有将维修工作委托给物业公司的情况下，业主只能要求开发商对房屋进行维修或承担赔偿责任，而不能向物业公司提出主张。物业公司与开发商也应正确认识自己的权责：收缴物业费是物业公司的责任，而房屋交付则是开发商基于房屋买卖关系应负的责任。

2019.05.12 01:13:19

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