买了二手房，因房产证还没下来而没过户，买方已入住房中，并在过户后拿到房产证当日付清余款)

更新时间：2018-12-21 14:48:56

问题描述：

买了二手房，因房产证还没下来而没过户，买方已入住房中，但入住后发现卖方欠不少人的债，买方紧张之下开始咨询，经指引查出卖方银行的房贷也没还清(原先说用买方付的第一笔款去还清房贷的)，并且卖方换了所有手机号，现在买方很为难，不知道能否在房产证下发之日起(协议约定是在能拿到房产证之日起10曰内过户，并在过户后拿到房产证当日付清余款)就起诉对方过户(在依旧联系不上卖方的情况下)，如果10内不能过户就以卖方违约要求其赔付房款及违约金，直至要求封其房产以获得赔偿，，请求律师指教，多谢！

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左泉律师
服务地区：江苏-淮安

建议打听该小区何时能办房产证，算准时间，到法院起诉把该房屋查封起来，防止被其他人捷足先登。

2018.08.06 21:41:36

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律师，请再指教一下，起诉时间是可以拿房产证的第1天，还是10天之后呢，希望第1天就可以起诉(因为找不着人，不能耽搁到10天之后，怕这10天中都会出问题，卖方掐断所有联系方式应该是故意为之或有责任的)，另外，在网上查到起诉查封要提供相应价值的担保，我这种情况也需要提供担保吗？谢謝

2018.08.07 10:05:16
窦娟律师
服务地区：重庆-重庆 185-0238-9928

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这个具体以合同约定为准了。

2018.08.06 22:12:00

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　　卖方逾期交房的违约责任应如何约定?卖方逾期交房一般有两种情况：一种是在合同约定的入住期日到来时，卖方未能完工并通知购房者入住;一种是房屋实际并未完工，未达到入住条件，卖方为按合同期日办理入住，也通知购房者入住。　　一般而言，针对第一种情况直接约定逾期交付期间的违约金即可，但为防止出现第二种情况，买卖双方为入住条件发生争议，卖方拖延不解决，买方又未能按时办理入住，导致更多的纠纷，因此，买卖双方应明确约定：(1)卖方向买方交付房屋即通知买方入住时，应达到双方约定的基本入住条件，首先，由卖方向买方交付《北京市建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》;其次，卖方承诺通水、电、气的，应全部开通，提供的房屋装修标准也应按合同约定达标;否则，视为未达到入住条件，入住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内卖方应达到入住条件;否则视为违约、卖方逾期交房;(2)卖方行为已构成逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例(如万分之三)作为违约金，直到卖方实际交付之日止，逾期超过一定期限的(如3—6个月)，则买方有权解除合同，卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金，支付逾期期间的违约金。

2018.09.03 00:08:38

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二手房交易违约金条款规定违约是对买卖双方都具有效力的。若卖方违约，且合同中约定违约金是2万的话，这个2万的数额应卖方补偿给买方。同时退还买房所交的费用以及办理贷款等造成的利息等。对于已签订合同的，一般视为交易成功，需支付中介相关的费用，但由于未完成过户，可以协调减少中介费用。违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金的标准是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，因此有的国家将其作为合同担保的措施之一，有的国家将其作为违反合同的责任承担方式。违约金的主要作用，这一点历来是学界争议的焦点。对此，学术界有三种不同的观点:1、担保说一种观点认为，违约金的主要作用在于担保合同的履行。认为它"是当前社会主义组织间合同担保的主要形式，社会主义组织间的经济合同，如果没有违约金的规定，就是不完整的"。因而是一种担保方式(担保说)。2、责任说第二种观点认为，违约金是债务人不履行债务所应承担的违约责任。由于违约金与传统民法中担保方式存在着性质上的差别，所以"违约金不是债的担保方式，立法和法学理论也不应该要求违约金发挥债的担保作用"(责任说)。3、折衷说第三种观点认为，违约金既是担保方式，又是违约责任方式(折衷说)。

2018.10.20 04:19:48

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卖家毁约的处理方法有两种：1、提起诉讼，要求卖家继续履行合同，完成房屋买卖，并要求仲裁或诉讼费用由对方支付。这是最简单粗暴的处理方式，前提是你真的很想要这个房子。2、卖方将你已支付的所有房款退还给你，并且赔偿双倍定金做为违约金（如合同有约定违约金的可以照违约金赔偿，二选一）。但你不能再继续要求卖方将房子卖给你，合同解除。如果想要钱的话，就选这种。深圳二手房卖方违约的费用按案件涉及金额的百分比算。约5%左右。先由起诉方垫。通常由败诉方付。由执行款中扣回给代垫方。

2018.12.21 14:48:56

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