外墙漏水导致屋里墙面被泡坏，物业说不不归他们管得找业主委员会？请问这样合理吗？

更新时间：2018-11-24 06:41:25

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彭亚兰律师
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外墙漏水由物业负责维修。

2018.06.24 16:04:09

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《物业管理条例》关于成立业主大会和业主委员会的规定解读如下：

一.业主大会的成立规定：
业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导。业主要求成立业主大会，应通知区、县小区办，请求他们派人指导。若区、县小区办未进行指导，则属于不作为，但这并不影响业主自行成立业主大会。根据相关规定，拥有10%以上业权的产权人(代表)书面申请自行组建管委会的，各小区办应在收到书面申请后15日内作出是否符合组建条件的书面答复。一个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会的条件，可参照商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区应组建业主委员会等规定。

二.物业管理区域的划分规定：
成立业主大会前，业主需确定自己所在的物业管理区域。物业管理区域的划分应考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体办法由省、自治区、直辖市制定。原则上，物业管理区域的划分以相对封闭、配套设施和基础设施相对集中、能独立使用为条件，区域内房屋的总建筑面积通常掌握在20万平方米以下。

三.业主大会投票权确立规定：
首次业主大会会议上的投票权根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定，具体办法由地方政府制定。之后，业主大会投票权可由业主大会自行约定。第一次业主大会投票权可参照相关规定进行确定。

四.业主大会的开会要求和表决方式规定：
召开业主大会会议需提前15日通知全体业主，并告知相关的居委会。业主大会可采用集体讨论或书面征求意见的形式，但应有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可委托代理人参加会议。业主大会作出决定需经与会业主所持投票权1/2以上通过；制定和修改业主公约、业主大会议事规则等决定需经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。对于成立业主大会和选举业主委员会的要求，条例并未规定需经全体业主所持投票权2/3以上通过，也未要求一定要用“赞成票”的方式通过决议，因此成立业主大会和选举业主委员会不是特别难。目前，业主可以参考相关规定，通过公告方式选举产生第一届业主委员会。采取公告方式选举产生的，应依照规定在广告栏、公共场所醒目位置公告管委会章程。

2018.08.23 11:22:44

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成立业主委员会需要什么条件？　　第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，然后联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。　　第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐。最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。　　第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会。开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。　　第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。　　第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见。如果收条超过业主所持投票权1/2以上，反馈意见中的反对意见少于1/2，则业主大会成立，业主委员会章程通过。在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。　　第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。　　第七步，将业主大会成立简要过程、业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。　　第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出。

2018.10.20 18:13:08

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　　一、业主委员会的权利和义务　　业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。　　业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，每届任期2-3年，可连选连任。业主委员会委员由业主担任，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。一般说来，一个物业管理区域成立一个业主委员会，根据物业管理区域规模大小，由5-15人组成。如北京新规定：凡商品房、经济适用房入住率超过50%，或首户入住已满2年的新建居住小区，均可组建业主委员会。　　业主委员会是业主大会的执行机构，其权利为：　　(1)召集业主大会会议，修订业主公约、业主委员会章程;　　(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;　　(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;　　(4)审议年度管理工作计划、年度费用预算;　　(5)监督公共建设、公共设施的合理使用;　　(6)监督业主公约的实施;　　(7)业主大会赋予的其他职责。　　业主委员会的义务有：　　(1)向业主大会报告工作;　　(2)执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督;　　(3)贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理企业落实各项管理工作;　　(4)接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求;　　(5)业主委员会作出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。　　二、业主委员会与物业管理公司的关系　　业主委员会与物业管理公司实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，两者之间具有一定的法律关系和经济关系。　　从法律关系上讲，业主委员会与物业管理公司是委托者与受委托者、聘用与受聘的关系。在法律上，业主委员会有委托与不委托，聘用或不聘用的权利;物业管理企业也有接受或不接受委托，受聘或拒聘的权利，两者是平等的。　　从经济关系上讲，物业管理企业提供物业管理服务是有偿的，在提供一定的服务的同时，也应获得相应的报酬;同样，业主在得到服务后，也应付出相应的费用。　　物业管理企业向业主委员会和广大业主负责，并接受监督;而业主委员会及广大业主应协助物业管理企业开展工作，并交纳各项费用。双方在经济关系上也是平等的。

2018.11.24 06:41:25

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