最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条是递进关系，28条

更新时间：2018-03-11 17:17:26

问题描述：

　　最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条是递进关系，28条针对是房屋买卖合同的通用状况，29条则是针对商品房买卖合同。　　依据该规定第28条：　　1在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; 　　2在人民法院查封之前已合法占有该不动产; 　　3已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; 　　4非因买受人自身原因未办理过户登记。请问这是四个条件都要满足吗

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### 法院查封拍卖的房屋产权登记及注意事项

**法院查封拍卖的房屋**申请人需持**法院单方过户协助执行通知书**到房屋行政主管部门办理登记手续，登记完成后才能再次上市出售。登记时个人提供的身份证明与其它房屋交易提供的证明文件一致。如是单位，则境内单位与境外单位不同，境内单位提供法人营业执照或事业单位法人证书、批准该法人或组织成立的文件；法人的授权委托书、法人的身份证复印件，受托人的身份证原件复印件；境外单位（含港澳台）提供：法人或其他组织的商业登记证、注册证书、批准该法人或组织成立的文件、法人的授权委托书、法人的身份证复印件、受托人的身份证复印件、北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；还应提供测绘图、表。

**注意事项**：

1. **能否办理产权手续**：首先要看能否办理产权手续，如果能够办理，拍卖成功后凭借法院的裁定书，以及拍卖公司签订的协议书，就能够到有关部门办理产权手续。但要注意，有些房屋不能办理国土证，可能影响今后出售。
2. **房屋居住情况**：另外还要看自己购买的拍卖房屋是否有人居住，如果有人居住，拍卖成功后还必须到法院起诉，要求对方还房。

**法院裁决拍卖房屋的产权登记所需材料**：

1. 房屋权属证书。
2. 法院裁决拍卖文书和协助执行通知书。
3. 拍卖成交合同。
4. 法院确认拍卖结果的确认书。
5. 营业税纳税申报表和土地增值税申报表或拍卖行开具的发票。
6. 土地使用证（使用权人是申请人）原件和复印件。
7. 房地产权登记申请书。
8. 权利人身份证明复印件（权利人是单位的，须提交单位法人营业执照、法人代码证、法人代表资格证和身份证等复印件）。授权委托的须提交委托书和代理人身份证明复印件。
9. 中华人民共和国契税完税证或财政局契税有关证明。

**说明**：

1. 拍卖的发票应是房屋所在地的税务机关的统一发票。
2. 如果拍卖房屋没有办理产权证，则必须按该房屋原取得产权的途径先行给予确认产权，缴纳相关税费后，才能给予办理拍卖后的房屋产权登记。
3. 拍卖房屋不是房产证记载的全部，则买受人要与其他共有人共同办理房屋的分割手续或共同共有该房屋产权登记手续。
4. 如果房屋权属证书无法提交，应申请遗失登记。

**委托拍卖房屋的产权登记所需材料**：

1. 《房地产权证》或《房屋所有权证》。
2. 房屋产权人委托拍卖的委托书。
3. 拍卖成交合同（拍卖确认书）。
4. 房屋产权人承认拍卖结果的书面证明（产权人为单位的还应由上级主管部门加具意见）。
5. 佛山市不动产销售发票（办证联）原件或营业税、土地增值税纳税申报表。
6. 土地使用证（使用权人是申请人）原件和复印件。
7. 房地产权登记申请书。
8. 买卖双方身份证明复印件（属单位申请的，须提交单位法人营业执照、法人代码证、法人代表资格证和身份证等复印件）。授权委托的须提交委托书和代理人身份证明复印件。
9. 中华人民共和国契税完税证或财政局契税有关证明。

2017.08.29 09:39:02

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房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：（1）出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款；（2）房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；（3）房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续；（4）房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。

2018.02.19 12:22:41

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私下签订的房屋买卖合同效力认定涉及两个关键问题：

1. 房屋买卖合同的形式要件。根据相关规定，买卖房屋协议必须以书面合同为成立要件。这意味着，只要买卖房屋合同的当事人以书面形式订立合同，合同即成立并有效，不允许随意反悔。这一规定对防止因房价不合理等原因导致的毁约行为起到了有效的防范作用。

2. 房屋买卖合同有效成立的实质法律依据。合法、有效的房屋买卖民事法律行为需同时满足以下条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律和社会公共利益。因此，一项具体的房屋买卖合同，只要符合上述形式要件和实质要件，就会在特定当事人之间产生不可撤销的特定权利和义务关系，任何一方不得随意反悔，若不履行将承担法律责任。

2018.03.11 17:17:26

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