营改增后简易征收5%的房屋出租所交的增值税缴纳和计提分录怎么做

### 房屋租赁注意事项

随着现代社会经济的不断发展，外出务工人员增多，租房成为普遍现象。然而，租房过程中常常发生纠纷。那么，房屋租赁需要注意哪些地方呢？以下是相关知识和建议，供您参考。

#### 一、房屋本身是否可以租赁

1. **租赁合同无效的情形**：
- 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
- 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
- 以合法形式掩盖非法目的；
- 损害社会公共利益；
- 违反法律、行政法规的强制性规定。

2. **租赁房屋本身违反法律法规的规定**：
- 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；
- 未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑。

3. **法定解除租赁合同的情形**：
- 因不可抗力致使不能实现合同目的；
- 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
- 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
- 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
- 租赁物危及承租人的安全或者健康，即使承租人明知该租赁物质量不合格，也可以随时解除合同。

4. **租赁房屋被查封或权属有争议**：
- 租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
- 租赁房屋权属有争议的；
- 租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

#### 二、出租人是否有权出租房屋

1. **出租人非房屋所有权人**：承租方应要求出租人出示房屋所有权人允许出租的授权委托书。
2. **转租房屋**：承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人，未经同意转租的，出租人可以解除合同。但出租人在六个月内未提出异议的，法院不予支持其以未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效。

#### 三、房屋在租赁之前是否存在抵押的情况

- 如果房屋在租赁之前已经存在抵押，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人未书面告知承租人的，造成损失由抵押人赔偿；已书面告知的，损失由承租人自行承担。抵押权人处分抵押房屋时，应事先书面通知承租人，承租人享有优先购买权。

#### 四、租赁期限的限制

- 租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。临时建筑的使用期限超过部分无效，但经主管部门批准延长使用期限的，延长使用期限内的租赁期间有效。

#### 五、意向书的效力

- 意向书可能构成租赁合同，也可能不构成。符合一定条件时（如由有权双方签署、真实意思表示、确定可行的租赁内容等），意向书可能被认为是一个租赁合同。若不想构成租赁合同，可在意向书中明确约定。

#### 六、租赁合同的备案

- 房屋租赁合同订立后三十日内应办理房屋租赁登记备案。没有备案不影响租赁合同的效力，但可能会受到行政处罚。

#### 七、租赁合同中的关键条款及陷阱防范

1. **租金和物业管理费**：租金支付方式和调整幅度应根据双方谈判情况来定。双方可在合同中限制物业管理费调整幅度和次数。
2. **维修保养义务**：出租方有维修义务，未能履行时产生的费用由出租方承担。
3. **物业管理服务**：包括物业共用部位的维修、养护和管理等。业主自行提供物业管理服务前需取得相关资质。
4. **停水停电**：法院一般认可租赁合同中停水停电条款的有效性，但需注意措施的程度和违约责任的承担。
5. **违约条款**：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可认定为“过分高于造成的损失”。承租人在审核合同时应确保违约金不过高，并可在出租人违约时要求赔偿损失。

咨询税务局。