想咨询关于房屋租赁及买卖的问题。
更新时间：2014-11-04 16:18:27
问题描述：
您好，想咨询关于房屋租赁及买卖的问题。
本人想购买某小区商品房，但该小区由于刚刚交房不久，房主A尚未取得房产证（预计2、3年后才会拿到房产证）。 双方对房价达成一致，约200万元。
为更好的维护我方利益，我打算采取“租赁 买卖”的方式，具体如下：
我方与A签署为期20年的《房屋租赁及买卖合同》，双方约定，我方一次性支付60万元（基本符合目前租赁市价），作为20年的租金；如A在此期间内违约不租，须承担高额（如500万元）违约金；同时约定，待A取得房产证后，须及时与我方办理房屋买卖过户手续，前述70万元视为购房首付款，待房屋过户时，买房支付剩余房款130万元。
上述约定是否能够最大限度保障我方权益？即使对方无法取得房产证或事后不愿将房产过户给我方，我方仍能够依据租赁协议租住20年（除非其支付500万违约金）？
上述操作会有什么违法违规风险吗？还望您指教。
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