业主委员会未有超过半数业主同意时签订物业管理合同有效吗?

更新时间：2015-03-26 17:47:12

问题描述：

业主委员会未有超过半数业主同意时签订物业管理合同有效吗? 我们小区的业主委员会是未经过半数以上业主通过产生的,物业管理也是未经招标而进驻的,没召开业主大会征求业主意见,业主委员会与物管签订了物业管理合同,请问这样的合同有效吗?同时,业主从未见过物业管理合同,因此大部分业主没交物管费,现在物管公司要起诉我们,我们有什么需要取证的吗?谢谢解惑。

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根据我国物权法第76条之规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，要由业主共同决定，同时，做出此项决定应当由专有面积和人数均过半数的业主同意，该法第78条规定，业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院撤销。因此，你们如果是认为业主委员会的行为程序违法或者侵害自己的合法权益，可以起诉撤销，但是，物管公司的请求，应以无因管理的情形处理，你们应予以赔偿。既然物管公司要起诉，你们正好直接提起反诉，起诉物管公司与业主委员会违反程序签订合同侵害业主利益，如需要律师服务，可来电详谈

2012.11.26 09:32:05

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　　物业管理是近年来住房商品化过程中出现的新行业。物业管理是指物业管理公司对住宅小区提供公共性服务，根据其管理事实和服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作。目前国家对物业管理问题正在逐渐加以规范，不断有新法律法规出台。　　物业管理权是一种存在于他人所有物上的物权，因此谁可以行使该权利，应当由物的所有权人(即业主)决定，物业管理合同的当事人只能是业主和物业管理公司，他们之间是委托人和被委托人的关系，执行合同法中委托合同的有关规定。业主有参加住宅区物业管理的权利，并有合理利用房屋和公共设施、维护住宅区公共秩序、遵守住宅区物业管理规定的义务。由业主推选产生的业主管理委员会是住宅区物业管理的执行机构，有权选聘物业管理公司、物业管理人员或其他专业服务机构对本住宅区进行物业管理，并与其签订物业管理合同。

2013.07.13 07:00:55

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　　一、业主委员会的权利和义务　　业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。　　业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，每届任期2-3年，可连选连任。业主委员会委员由业主担任，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。一般说来，一个物业管理区域成立一个业主委员会，根据物业管理区域规模大小，由5-15人组成。如北京新规定：凡商品房、经济适用房入住率超过50%，或首户入住已满2年的新建居住小区，均可组建业主委员会。　　业主委员会是业主大会的执行机构，其权利为：　　(1)召集业主大会会议，修订业主公约、业主委员会章程;　　(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;　　(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;　　(4)审议年度管理工作计划、年度费用预算;　　(5)监督公共建设、公共设施的合理使用;　　(6)监督业主公约的实施;　　(7)业主大会赋予的其他职责。　　业主委员会的义务有：　　(1)向业主大会报告工作;　　(2)执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督;　　(3)贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理企业落实各项管理工作;　　(4)接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求;　　(5)业主委员会作出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。　　二、业主委员会与物业管理公司的关系　　业主委员会与物业管理公司实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，两者之间具有一定的法律关系和经济关系。　　从法律关系上讲，业主委员会与物业管理公司是委托者与受委托者、聘用与受聘的关系。在法律上，业主委员会有委托与不委托，聘用或不聘用的权利;物业管理企业也有接受或不接受委托，受聘或拒聘的权利，两者是平等的。　　从经济关系上讲，物业管理企业提供物业管理服务是有偿的，在提供一定的服务的同时，也应获得相应的报酬;同样，业主在得到服务后，也应付出相应的费用。　　物业管理企业向业主委员会和广大业主负责，并接受监督;而业主委员会及广大业主应协助物业管理企业开展工作，并交纳各项费用。双方在经济关系上也是平等的。

2014.11.24 18:18:06

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1. 物业公司未经业主大会同意，不能改变物业管理用房的用途，更不能将物业管理用房出租给他人牟取利益。因为物业管理用房的所有权是全体业主的，物业公司只能使用而不能处置。
2. 如果要出租物业管理用房，需要经业主大会表决通过，并且出租的收益应归全体业主，物业公司不能占用。
3. 如果物业公司违反规定，擅自改变物业管理用房的用途，将面临县级以上地方人民政府房地产行政主管部门的处罚，包括责令限期改正、给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款。所得收益将用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
4. 如果物业公司存在侵犯业主权益的行为，您可以代表业主向房地产管理部门投诉，以制止此类行为。

2015.03.26 17:47:12

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2012.11.26 09:38:11

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