土地出让金返还最新政策

长沙市人民政府办公厅
关于建立征地拆迁补偿调节
专项资金制度等事项的通知

长政办发〔2006〕4号

各区、县（市）人民政府，市直机关各单位：?
　　根据《湖南省人民政府关于深化改革严格土地管理的意见》（湘政发〔2005〕4号）和《湖南省人民政府办公厅关于建立征地拆迁补偿调节专项资金制度的通知》（湘政办发〔2005〕24号），经市人民政府研究，决定从2006年1月1日起，在市、区（县、市）两级政府建立征地拆迁补偿调节专项资金制度。现就有关事项通知如下：
　　一、征地拆迁补偿调节专项资金的用途。征地拆迁补偿调节专项资金用于解决被征地农民实际生活困难的补助、被征地农民进入社会保障体系的补助、被征地农民劳动技能培训经费的补助和特殊性国家重点建设工程征地拆迁补偿的调节。

　　二、征地拆迁补偿调节专项资金的来源。征地拆迁补偿调节专项资金的来源主要是土地有偿使用收入（包括土地出让金、土地收益金、土地租金、新增建设用地土地有偿使用费、土地闲置费等）。各地可根据实际情况，确定从土地有偿使用收入中筹集征地拆迁补偿调节专项资金的比例，但土地出让金部分不得低于土地出让金平均收益的5％（平均纯收益标准按国家规定的标准执行），新增建设用地土地有偿使用费部分不得低于新增费收入的10％。根据我市的实际情况，从土地有偿使用收入中筹集征地拆迁补偿调节专项资金的比例，土地出让金部分按土地出让金平均收益的10％，新增建设用地土地有偿使用费部分按新增费收入的10％执行。?
　　三、征地拆迁补偿调节专项资金实行专账管理。市、区（县、市）都应设立专账，分账核算。土地有偿使用收入用于征地拆迁补偿调节专项资金的具体管理办法由各级财政部门会同同级国土资源部门制定。?
　　四、加强对征地拆迁补偿调节专项资金收缴、使用、管理的监督。各级人民政府要保证征地拆迁补偿调节专项资金足额划入征地拆迁补偿调节专项资金专账。对挪用专项资金的，各级人民政府要负责追缴，并按照《财政违法行为处罚处分条例》的规定，追究有关人员的责任。市财政局、市国土资源局要会同监察、审计等部门加强对征地拆迁补偿调节专项资金的收缴、使用和管理情况进行监督检查，对检查出的问题要及时采取措施予以纠正。?
　　五、进一步加强市本级的国土收入征收管理工作。确保市委、市政府规定的对有关园区及重点工程的土地出让金实行收支两条线先征后返、企业改制用土地出让金弥补企业改制资金不足等政策的继续实施，对2006年市本级国土收入征收管理工作明确如下意见：?
　　（一）对市委、市政府文件、纪要已明确，用土地出让金实行收支两条线财政先征后返的方式给予优惠政策的，2006年继续按规定执行，但市财政在返还时，按土地出让金的15%提取农业土地出让金、按10%提取征地拆迁补偿调节资金、按6%提取手续费后，将69%的部分予以返还。?
　　（二）从2006年起，应严格实行土地出让金收支两条线先征后返的制度；对市委、市政府原来已明确用出让金抵扣工程款的项目，用于抵扣的出让金为全部应缴出让金的75%，另25%必须按规定缴入市财政。?
　　（三）市属国有企业、事业单位，按《长沙市人民政府办公厅关于深化市属国有企业改革的实施细则》（长政办发〔2004〕35号）文件中第八条第1款“企业经营性净资产净值不足以支付员工解除劳动合同的经济补偿时，可用……及土地出让金按先征后返原则依次进行弥补”。从2006年起（含未办结的土地卷宗），一律全额征收土地出让金，市财政在扣除31%的部分后，最多可按69%返还用于弥补企业改制资金的不足。?
　　（四）对提交市政府联审会、市政府常务会议进行先征后返的出让金，从2006年起（含未办结的土地卷宗），先全额缴入市财政，市财政根据市政府常务会议批准确定的政策，在扣除31%的部分后再予以返还。??


　　　　　　　 长沙市人民政府办公厅
　　　　　　　　　　　 二○○六年一月二十日
看是不是比较新的

根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。
土地作为不动产，其出让适用上面的规定。还可以根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律若干问题的解释》解决纠纷。

常见的土地纠纷有以下几种：
一、因土地出让合同的效力引发的纠纷。
1、土地使用权出让合同出让主体不符合法律规定而无效，2005年8月1日以后仍以各类开发区管理委员会的名义签订国有土地使用权出让合同的，应当认定为无效；
2、经市、县人民政府同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府确定的最低价的，则该价格条款可能被认定为无效；
3、未办妥土地征用或农转用手续的集体土地非法出让，其土地使用权出让合同，会因为出让标的不符合法律规定而被认定为无效
。
二、因土地使用权出让方式选择引发的纠纷。
2002年7月1日之后，国土资源部规定的必须按招标、挂牌、拍卖的方式出让土地的，而仍然采用协议的方式出让的，任何潜在的用地者都可以提出异议，可以向法院提出行政诉讼。　
三、因不公平竞买行为引发的纠纷。

具体情况具体分析，例如，国有出让土地的使用权转让条件：
1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
3、建成的房屋必须有房屋所有权证书。

目前还没有出台最新政策。

具体案情是什么呢

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