该合同成立且生效了吗？我该怎样维护自己的权益？

更新时间：2009-07-10 19:45:01

问题描述：

我于2009年7月4日作为买方在某二手房中介公司与一卖方签定了"X房地产买卖及经济合同"三方合同。所涉及的标的二手房的产权证上注明：（1产权人为卖方14岁的儿子，2卖方为其监护人），因卖方怕这种情况万一引起交易所不准其过户要承担违约责任故补充约定“由于卖方产权证上有未成年人XX，如因此导致产权不能交易此合同作废”，并且约定卖方于7月7日以前将物业委托公证给经纪方。结果今天（7月7日）中介告知虽然卖方想卖房，但因对方儿子即产权人主观上不同意卖房故主张合同作废。也就是说主张合同不生效的理由不是客观不能办理，而是主观不愿履行。该合同成立且生效了吗？我该怎样维护自己的权益？

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张宰宇律师
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《民法通则》
第十八条监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。
《民法通则实施意见》
３．十周岁以上的未成年人进行的民事活动是否与其年龄、智力状况相适应，可以从行为与本人生活相关联的程度，本人的智力能否理解其行为并预见相应的行为后果，以及标的数额等方面认定。
７．无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效。
现在产权人反对，个人认为该合同无效。

2009.07.08 06:36:08

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易明勇律师
服务地区：重庆-重庆 199-2372-5775

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你可以要求对方缔约过失责任，要求其赔偿损失。

2009.07.10 19:45:01

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连毅律师
服务地区：重庆-重庆

没有监护人同意，是无效的

2009.07.08 07:11:12

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张志红律师
服务地区：四川-成都

合同无效。监护人只能为被监护人的利益处分其财产，否则该合同无效。你很难主张。

2009.07.08 09:02:53

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龙嘉律师
服务地区：重庆-重庆

该买卖合同效力待定，但由于产权人不同意，最终导致合同无效。

2009.07.08 09:28:17

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刘涛律师
服务地区：重庆-重庆

卖方的产权人为限制行为能力人，对于卖方这样的重大事项没有决策能力，只能由其监护人代为行使。你们所签合同是与其监护人签订的，应该是有效的，现在对方以被监护人不同意为由想让合同无效是毫无道理的。

2009.07.08 09:41:06

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柯官宝律师
服务地区：广西-柳州

你好，合同无效。

2009.07.08 10:23:18

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