在我国,不动产物权公示的方式是登记,《物权法》第6条对此进行一般性规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。”关于物权登记的效力,学界有不同的看法。下面就由找法网小编来给大家详细介绍一下相关的知识。
不动产物权登记的公示效力
案例：1999年，某房屋开发公司与沈阳某局联建办联建开发房地产，双方通过会议纪要的形式达成协议，开发公司将争议房屋划给联建办，抵顶联建过程中所欠联建办资金，联建办将房屋给付赵某。其后，房屋开发公司将争议房屋转让给于某，并办理房屋产权证书，于某持房屋产权证书将房屋转让给刘某，刘某支付了全部近300万元的房款，并取得房屋产权证书。但进住时发现，联建办的赵某已经占有该房屋，经多次协商无果，刘某将赵某、于某起诉，要求腾退房屋，一审以占有是物权的主要特征为由，驳回刘某的诉讼请求，刘某上诉，二审发回重审，一审再次以同样的理由驳回刘某起诉，刘某再次上诉，并聘请笔者为代理人，二审改判支持了刘某的诉讼请求。通过本案结合《中华人民共和国物权法》的有关规定，笔者将详细阐述不动产物权登记的公示效力问题。
第一，不动产登记的对抗主义原则
通过一、二审质证可以看出，刘某购买房屋时，原房主于某早已取得房屋产权证，而赵某的利用最高人民法院对处理商品房买卖的一个房屋转移占有，视为交付是完全错误的。原因是，该司法解释第一条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”在本案中，房屋开发公司对于联建办的房屋分割，实质上是联建方内部债权债务的分割，而刘某从于某处购买房屋属于一般房屋买卖关系，俗称二手房买卖，不受该解释的约束，因而，这种以此来对抗房屋所有权证的说法没有法律依据。相反，通过该司法解释的这一规定，恰恰说明，除了保护商品房唯一购买者的利益，适用该法律外，其他任何情况都不能对抗房屋买卖的登记对抗主义原则。在当初我国法律体系下，尚没有明确的规定，《物权法》颁布后，对于笔者的观点可以从第十七条可以看出，即：“不动产权属是权利人享有不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”
其次，不动产登记的物权登记生效原则
通过刘某与于某的购房协议，以及刘某已经取得的房屋产权证、土地使用证、契证的情况，充分说明了刘某已经依法履行了房屋买卖的登记手续，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。依据建设部《城市房屋权属登记管理颁发》第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、收益和处分权利的唯一合法凭证”。如此看来，无论从法律上，还是从法学理论上，我国都遵守房屋登记生效和对抗主义原则，于某出卖房屋，已经履行登记手续，刘某购买房屋，又一次履行了登记手续，这种登记制度的法律化，就决定了除非赵某能够找出足够的证据，并且符合法律规定的对抗登记生效制度的依据，否则，就应该承担败诉的结果。本案的赵某并没有这一证据和法律依据。从这一点来看，无论赵某有什么理由占有该房屋，只要没有对抗刘某的理由，对于刘某，其占有房屋的合法性就不存在。而现今的《物权法》在第九条已经有了明确规定，即：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力;未经登记的不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”
第三、不动产的善意取得制度。
由上述分析可以看出，在本案，赵某对抗刘某的唯一理由是：赵某有合法的依据从开发公司、联建办得到房屋，而刘某的行为是和开发公司及于某合意，损害其合法权益。而从庭审的证据来看，其所证明的问题是，其一，朱某、段某的证人证言说明了刘某购买房屋时看房屋的经过;其二、于某交给刘某业主公约、入住通知、采暖费收据、物业费收据以及房屋所有权证，使刘某足以相信其房屋来源合法，也免除了刘某必须尽勤勉职责考察房屋是否有争议的义务;其三，开发公司与联建办的分配方案最终确定是在2002年1月23日开具发票时，于某已经于1月21日取得了房屋所有权证。上述情况说明：开发公司对该房屋处置给联建办属于无权处分，而按照商品房交易的普遍规则，于某恰恰是首先转移占有的第一人，由此也可以看出，即便是以转移占有为对抗登记原则，赵某也没有合法的证据佐证，因为，刘某的上述证据，对抗没有营业执照的赵某开水果店的证人证言，明显证据效力较大，赵某与开发公司形成的充其量是一种债的关系，而于某却形成了对该房屋的物权，物权大于债权的一般原则足以否认赵某的对抗理由。而上述证据加上刘某支付对价的事实表明：刘某有理由依据登记制度相信于某的房屋是合法的，也同时说明在事隔二年之后，双方在毫无关系前提下的一般买卖关系，并没有事先通谋损害第三人的恶意，加之公安部门出具的对赵某因该房屋报诈骗案，不予立案的情况说明，进一步证明了，刘某没有与他人的恶意串通行为，因此，赵某唯一对抗刘某的理由也不成立。
依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、 使用、 收益和处分的权利”。由此可见，一审法院认为占有使用是物权最重要的特征错误地将物权行使权利的内容和物权的权属特征混淆，而物权的权属特征是交付或登记，不动产物权的转移特征恰恰是登记的公示原则;至于刘某交付房款是受于某的指令，并得到了于某的承认，其他人接受房款完全是一种代理行为，而不应认定为不是和于某履行合同;乃至于发票号码的差异，在房屋买卖中经常有不同售楼员各持几张发票，各自开具的情况，不能因此认定买卖的不合法，而且，也没有法律依据要求二手房买卖的刘某去核对原房主的发票是否连续;归根结底地说：所谓法律关系，实际上是当事人设立、变更、取消权利义务的行为和事件，开发公司与赵某之间的债权债务关系，于某与房屋开发公司的买卖关系，都没有产生与刘某的权利义务关系，因而，上述问题与本案没有法律关系;相反，赵某干预刘某占有该房屋的行为，产生了与刘某之间的房屋腾退关系，刘某在二审放弃对于某的主张，是法律赋予的权利，而不是恶意串通的依据。
