司法拍卖有哪些需要注意的地方?

更新时间:2018-08-31 11:48:37 找法网官方整理 人浏览

  法拍房的坑,可能比上图还要大,一不小心就会掉进去,不过用好了,可以获益匪浅,达到柳暗花明的效果。找法网小编就带你揭示一下法拍房到底会有哪些坑?

  法拍房的有点显而易见:不限购,可能低于市场价,能贷款。但是缺点就不是那么容易发现了,要不是实实在在的操作过几套法拍房,根本就不知道里面的门门道道有这么多。不认真阅读,直接去拍套房产,到最后,不管是时间成本,还是资金成本,都会让你觉得精疲力尽、得不偿失。

  第一坑:不能过户

  虽然法拍房能够核房,能够去现场看房产,但是房产属性可能没有办法了解的很清楚。待拍房产有没有房产证,土地有没有问题,能否拿到房产证。如果土地是划拨的,是否还需要缴纳土地出让金。如果房管局还没有下房产证,那过户的时间会拖到猴年马月,中间夜长梦多。

  拍卖房产的共有情况,比如是否有其他共有人,共有人不属于共同债务人,那房产能不能顺利过户。

  第二坑:多头借贷

  房产之所以被处置,是因为该房主之前从民间或者个人机构借的钱没有顺利归还,才会被起诉被法院查封。除此之外,原房主还可以存在其他的借贷关系。由于法院存在“优先处置权”,谁最先查封谁拥有最先处置权,拍卖所得优先解决第一查封人的债务,再去解决第二方的债务。那么如果该房主还存在其他债务关系,那很有可能会被阻挠过户。即使过户成功了,也很容易被原债主盯上,住不安心。

  第三坑:天价税费

  拍卖之前,竞拍公告上,法院会标明所有税费是怎么承担。名义上,有可能竞拍者部分承担,或者全部承担。这都不是重点,重点是这套房产上次是什么时间交易的,交易的类型是什么,交易的次数有多少?

  例如:郑州的杨女士230万拍的一套房产,比周围交易单价低了将近5000元/㎡,原以为自己赚到了,没想到过户的时候被告知须缴纳46万元的个税,因为该房屋上一次交易是“直系亲属过户”,过户房屋总价是500元,需要缴纳两次的房价差价20%。

  提醒大家:如果该房屋的上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”,那么再次过户会产生20%的个人所得税!

  第四坑:恶意租赁

  最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。

  以上解释也是法拍房最难办的一条,如果原房屋有租赁,那么即使竞拍成功了这套房产,你得到的也只是一个房产证而已,并没有办法把原有的租户赶走,只能是吃个天大的哑巴亏。

  第五坑:无法落户

  如果你冲着学区房去竞拍房产,那你要当心了。因为很有可能原房主已经占用了户口,你无法落户呢。更重要的是如果是学位房,学位已经被原业主占用,那么冲着学区房,买了也白搭。

  户口迁入,需要在拿到房产证之后,到所在区办理户籍业务的公安部门,申请将原业主的户口“空挂”,需要带的资料包括:身份证、户口本、房产证和申请书(写清楚什么原因)。值得注意的是,“空挂”不等于“迁出”,也就是说,原业主的户口实际上还是在房产所在地,只是不影响新业主正常迁入。

  总结了上面的五个深坑,是不是觉得这辈子不碰法拍房了,其实不然,每个深坑都有破解的办法,开头已经说了,如果用好了,更能达到出其不意的效果。开头的深坑还记得吧,如果用好了,五星级酒店也不过如此啦。

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