随着经济的繁荣发展，房屋买卖的热潮一直都没平息过，而随之也出现了在房屋买卖合同签订过程中的诸多问题，合同违约金即是其中一个重要的关注点。那么，房屋买卖合同违约金应该如何约定呢？找法网小编为大家整理了相关资料，希望对您有所帮助。
在法律实践中，许多案件的守约方是难以收集、提交证明存在实际损失的证据。在守约方不能提交实际损失的证据的前提下，是否守约方不能向违约方主张违约责任？我国合同相关的司法解释中只有部分对违约金问题有明确的规定，没有明确规定的，人民法院一般会以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。而依据上述“原则”的裁决结果往往会出现不同的法官对类似情形案件的裁决出现很大的差异。
在房屋买卖合同纠纷中是最为明显的，房屋买卖合同中有商品房买卖合同纠纷，也存在二手房买卖纠纷。其中，商品房买卖合同纠纷中，有明确的司法解释规定，如何计算违约金的，然而，在二手房买卖合同纠纷中，除了《合同法》及其司法解释的规定以外，我们难以找到可以调整违约金或者违约金过高的法律依据。下面就以生活中常见的买卖合同纠纷为例，展开叙述。
１、商品房买卖合同纠纷中违约金问题处理
在商品房买卖合同纠纷中，最高人民法院出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释对商品房买卖合同纠纷中的违约金做了如下规定：
（１）主张违约金的前提条件
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照司法解释确定计算标准。
（２）购房者逾期付款的违约责任
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
（３）开发商逾期交房的违约责任
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
（４）开发商逾期办理房屋产权证的违约责任
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
上述司法解释的规定，明确说明了在没有约定违约金或者实际损失难以确定的前提下，可以要求违约方支付已付购房款的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失。
值得注意的是该司法解释明确规定，司法解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（即上文中统称的出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。也就是说，在二手房买卖合同纠纷中，该条款是不能适用的。
此外，司法解释明确了损失的计算标准，那么，权利人是否可以要求开发商支付损失的１３０％进行计算？换言之，损失的１.３倍作为请求依据是否会得到法律支持？再明确一些就是合同法司法解释（二）是否可以与商品房买卖合同的司法解释同时适用？笔者认为，合同法司法解释（二）属于普通的司法解释，商品房买卖司法解释属于特别司法解释，根据特别优于一般的原则，两者不能同时适用。
２、二手房买卖合同中违约责任问题
目前，最高人民法院尚未出台关于审理二手房买卖合同纠纷的司法解释，因此，在大多数案件中，还是依靠《合同法》以及司法解释的规定，加之法院的自由裁量权对违约金问题的一个认定。
２０１５年成都市金牛区人民法院审理了一件二手房买卖合同纠纷，（２０１５）金牛民初字第１７５４号民事判决书，案件情况如下：
２０１３年３月１日，赵某某购买了位于成都市金牛区三洞桥路某办公房屋（建筑面积９００．１５平方米），并依法取得《房屋所有权证书》，产权证载明的“共有情况”为“单独所有”。
２０１４年１０月２７日，赵某某与喻某某、斯某某签订《二手房买卖合同》约定，甲方（即赵某某）将其所有的位于成都市金牛区三洞桥路某办公房屋出售给乙方（即喻某某、斯某某），房屋售价为４７５万元，双方交易税费由甲方承担；乙方于本合同签订之前已向甲方支付购房定金１００万元，本合同签订之日乙方向甲方支付２８０万元，余款９５万元在２０１４年１０月３０日之前支付；甲方应于本合同签订后乙方付款合计３８０万元之日将房屋交付乙方；甲方应在乙方支付完毕全部房款之日起３日内向房屋产权登记机关办理完毕权属过户登记手续，如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起３日内取得房地产权属证书，甲方应向乙方按总房款的２０％承担违约责任。
２０１４年１０月２７日，斯某某以银行转帐方式向赵某某的银行账户支付１００万元；同日，喻某某以银行转帐方式向赵某某的银行账户支付２８０万元；同月２９日，斯某某以银行转帐方式向赵某某的银行账户支付９５万元；上述款项共计金额为４７５万元。
２０１５年１月２６日，喻某某、斯某某起诉至法院，要求赵某某为其办理房屋变更登记手续，并支付违约金９５０００元。赵某某认为喻某某、斯某某主张的违约金过高。最终法院对违约金问题认定大致如下：
赵某某存在违约事实，喻某某、斯某某要求赵某某承担违约责任的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，以及第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，法院予以支持。关于违约金金额，喻某某、斯某某主张应按照合同约定的总房款的２０％计算，即９５０００元，庭审中，赵某某主张上述金额过高，请求予以调整。因喻某某、斯某某未举证证明具体损失，依据《中华人民共和国合同法》及司法解释，法院将违约金酌情调整为５万元。
由此可见，在二手房买卖合同中，违约金调整问题是处于半真空地带，诸多时候只能“以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素”酌情进行调整。
