房屋租赁合同的变更因法定或约定的事由发生，一般须经双方当事人的合意。遇有下列情形之一的，应当变更合同：
1、因房屋买卖、继承、赠与、互易等，导致房屋所有人发生变更。在此情况下，承租人应与新的房屋所有人成为罪孽关系的当事人，应变更出租人。
2、原承租人死亡或迁出，与其共同居住的家庭成员须继续承租的，应变更承租人。
3、互换房屋。承租人因工作、生活需要，经出租人同意与第三人互换房屋租住的，应变更承租人。
4、因房屋的数量、租金、用途等发生变化，双方当事人同意继续出租承租的，应对合同有关条款变更。
我国《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对财产新的所有人继续有效。因此，出租人和承租人之间的房屋租赁合同的效力并不因买卖、继承、赠与等发生房屋所有权转移而终止，承租权具有对抗第三人的效力。房屋出卖后，原租赁合同继续有效，承租人可继续租用该房屋，这就是“买卖不破租赁”原则。
这一原则为大部分国家和地区采用，我国立法对这一原则也予以承认。但原赁合同继续有效须满足：承租人的租赁合同必须本来有效且合同期限未满仍然有效这一条件。原出租人将房屋所有权转移给买受人后，在承租人与受让人之间不需要另行订立租赁合同。在所有权受让时当然发生租赁关系。
