项目转让合同纠纷

　　重庆市第二中级人民法院

　　民事判决书

　　(2006)渝二中法民初字第19号

　　原告A单位。

　　法定代表人何天才，董事长。

　　委托代理人乔正模。

　　委托代理人张胜强，重庆渝万律师事务所律师。

　　被告B单位。

　　法定代表人赵玖学，董事长。

　　委托代理人殷伟宏。

　　委托代理人沈仁刚，重庆功伟律师事务所律师。

　　原告A单位(以下简称万州建设公司)诉被告B单位(以下简称黑格公司)项目转让合同纠纷一案，本院于2006年3月20日受理后，依法由审判员李先华担任审判长，与审判员李学文、刘健组成合议庭，共同负责对案件的审判，适用普通程序并于2006年7月13日公开开庭进行了审理。原告万州建设公司的委托代理人乔正模、张胜强，被告黑格公司的委托代理人殷伟宏、沈仁刚均到庭参加诉讼。根据原告万州建设公司的申请，本院于2006年3月20日至5月24日期间，将被告黑格公司在重庆市商业银行民生路支行、中国工商银行重庆大江支行、交通银行重庆巴南支行、交通银行重庆巴南支行大江分理处部分帐户及在四川省崇州市生产资料市场旧城改造项目的投资资金予以冻结，将黑格公司法定代表人赵玖学名下型号为RX300MCU35L-AWAGKW牌照号为渝AD5111的凌志轿车一辆、黑格公司开发的重庆大江广场二期部分房屋、三峡·万高国际的部分房屋及三峡·万高国际的部分机器设备予以查封。本案现已审理终结。

　　原告万州建设公司诉称：双方于2003年6月25日签订《项目合作投资协议》，于2003年7月31日签订《项目转让合同书》，于2004年7月19日签订《高笋塘商业广场三峡万高国际工程补充协议(一)》和《高笋塘商业广场营销合作协议》。按前述协议和合同约定，万州建设公司将位于万州区高笋塘的万州区高笋塘商业中心广场新建商业中心大楼项目(项目范围：商业中心大楼±0.00层建设用地约3200平方米及其对应的负一层、负二层，其位置以规划红线图和规划平面布置图为准，商业中心大楼负一层、负二层对应部分位置以附图所示为准)转让给黑格公司。黑格公司向万州建设公司支付项目转让款1.15亿元。其中，合同签订之日支付500万元，商业中心工程进度至负二层完工时支付2000万元，商业中心工程进度至±0.00层完工时支付3500万元，商业中心工程进度至一层完工时支付2000万元，商业中心工程进度至四层完工时支付1500万元，商业中心工程主体验收合格后支付1500万元，余款500万元在该项目竣工验收合格后15日内据实支付。黑格公司付款每逾期一天按应付款项的万分之三承担违约责任等。万州建设公司按约履行了义务。黑格公司未按约支付项目转让款，也未按其承诺的支付计划支付项目转让款。经多次催促，黑格公司至今仍有70730300.48元项目转让款未付。黑格公司还将属于万州建设公司的物业擅自预售了约109.29平方米。为了三峡·万高国际早日投入使用，万州建设公司为黑格公司垫支工程款9758088.73元。请求：判令黑格公司向万州建设公司支付项目转让款70730300.48元并承担逾期支付的违约金18599700元(按日万分之三计算至2006年7月13日止);判令黑格公司返还擅自预售的属于万州建设公司的房屋约109.29平方米或返还其相应的预售价款;判令黑格公司支付万州建设公司垫支工程款9758088.73元及利息187932元(按商业银行贷款利率计算至2006年7月13日止);判令黑格公司承担诉讼费用。

　　被告黑格公司答辩称：双方订立合同属实，但所订合同显失公平。经测算，转让土地每亩达2000多万元，价格太昂贵。万州建设公司亦存在相应的违约行为，如办理预售许可证延迟，土地使用权手续至今未办至黑格公司名下，税务优惠政策未到位。现公司因涉嫌非法吸收公共存款，法定代表人赵玖学被羁押，虽然本案为民事纠纷，但希望本案与相关案件由政府出面统一解决。万州建设公司同意延期支付期间不应计付违约金。

　　原告万州建设公司为证明自己主张的事实，在本院指定的举证期限内向本院提交了以下证据材料：1、《项目合作投资协议》。2、《项目转让合同书》。3、《高笋塘商业广场三峡·万高国际工程补充协议(一)》。4、《高笋塘商业广场营销合作协议》。证据1-4证明黑格公司应支付转让款1.15亿元，付款期限，双方约定的其它事项。5、《三峡万高国际项目转让款支付期限说明》、对应工程进度的部分监理日记、万州建设公司与重庆金科建设监理有限公司的《委托监理合同》、黑格公司向重庆市万州建筑工程总公司发包三峡万高国际商都工程的《建设工程施工合同》、黑格公司与重庆市永固建设工程监理有限公司的《委托监理合同》、《三峡·万高国际商都工程延期监理费支付协议》、《监理合同补充协议书》，证明相应楼层的完工时间及支付转让款的时间，即合同订立之日2003年7月13日应支付500万元、2004年6月9日应支付2000万元(负二层完工)、7月6日应支付3500万元(±0.00层完工)、8月28日应支付2000万元(一层完工)、10月12日应支付1500万元(四层完工)、11月18日应支付1500万元(主体验收合格时间)、余款500万元至少应在2005年9月9日支付(承诺2005年9月9日开业)。6、重庆黑格集团万高国际项目应承担利息或违约金一览表(2006年3月13日、7月13日)、重庆黑格集团万高国际项目利息计算表(2006年3月13日、7月13日)、重庆黑格集团项目款到位统计表及进帐单、收款收据，证明黑格公司尚欠项目转让款70730300.48元及截止2006年7月13日止逾期付款违约金18599700元(按日万分之三计算至2006年7月13日止)。7、双方往来函件：资金支付计划(2004年8月16日、9月15日)关于请求延期支付高笋塘商业广场三峡·万高国际项目转让价款的函、关于三峡·万高国际相关问题的回复、三峡·万高国际剩余款项支付计划、关于同意延期支付高笋塘商业广场三峡·万高国际项目转让价款的函、关于加大三峡·万高国际项目建设营销力度的函、关于尽快支付三峡·万高国际项目转让款的函、关于敦促三峡·万高国际项目建设和转让款支付的函，证明黑格公司违反约定，逾期支付转让款。8、项目主要手续：关于高笋塘商业中心广场整体改造工程立项的批复、关于增加高笋塘商业广场整体改造工程项目业主的批复、建设用地批准书、商品房预售许可证、国土使用权证，证明万州建设公司依法办理了相关手续，按合同约定履行了义务。9、黑格公司擅自预售万州建设公司房屋情况：商品房买卖合同，证明黑格公司擅自预售万州建设公司房屋109.29平方米，价款为2473458元。10、万州建设公司为解决三峡·万高国际未完工程垫支工程款情况：费用报销审批单、收据、委托书、借条，证明万州建设公司为解决未完工程，至2006年7月6日止垫支工程款共计9758088.73元，所垫支工程款至2006年7月13日止的资金利息为187932.44元。

　　被告黑格公司对万州建设公司提交的证据的真实性无异议。其质证意见是：1、万州建设公司有违约行为。2、项目转让合同显失公平。3、万州建设公司于2004年12月16日发函同意延期支付转让价款，从这个日期开始不应再计算违约金或利息。4、用地手续等都未办至黑格公司名下，双方的转让未完成。

　　被告黑格公司在本院指定的举证期限内没有提交证据。

　　依据当事人双方的陈述及对所提交证据的质证意见，本院确认以下事实：

　　2003年2月10日，万州区计委批准同意万州建设公司高笋塘商业中心广场整体改造工程项目立项。同年2月25日，万州区国土局给万州建设公司核发了高笋塘商业中心广场建设用地批准书。同年6月25日，万州建设公司与黑格公司签订《项目合作投资协议》，约定高笋塘商业中心广场项目转让价款为1.15亿元，项目占地3200平方米(广场±0.00层)、对应部分负一层2999.34平方米、负二层2736.90平方米，负一层和负二层建筑主体由万州建设公司负责，片区拆迁由万州建设公司负责等条款。同年7月31日，万州建设公司(甲方)与黑格公司(乙方)签订《项目转让合同书》。该合同书主要内容为：一、项目基本内容：1、项目名称：万州区高笋塘商业中心广场新建商业中心大楼。……。3、项目范围：商业中心大楼±0.00层建设用地约3200平方米及其对应的负一层、负二层。其位置以规划红线图和规划平面布置图为准。商业中心大楼负一层、负二层对应部分位置以附图所示为准。二、项目转让总价：1.15亿元，包括项目拆迁安置成本、土地价款和该项目负一、负二层主体建造费用。三、支付方式：乙方向甲方支付该项目转让款项1.15亿元，具体支付方式：1、合同签订之日支付500万元;2、商业中心工程进度至负二层完工时支付2000万元;3、商业中心工程进度至±0.00层完工时支付3500万元;4、商业中心工程进度至一层完工时支付2000万元;5、商业中心工程进度至四层完工时支付1500万元;6、商业中心工程主体验收合格后支付1500万元;7、余款500万元在该项目竣工验收合格后15日内据实支付。四、责权利：1、甲方权利义务：(1)、甲方负责该项目开发建设所有手续的办理并承担相关费用;(2)、甲方负责该地块内的所有拆迁安置工作并承担全部费用;……;(4)、本项目所涉及税、费由甲方向万州人民政府争取优惠政策并由甲方缴纳;(5)、该项目的预售许可证在工程进行到±0.00层时由甲方办理完毕并交付乙方使用;……;(9)、该项目实施至±0.00层时，由甲方将土地出让手续办至乙方名下(并由甲方承担所有费用);(10)、甲方享有收取乙方支付的商业中心项目转让款共计1.15亿元的权利;……。2、乙方权利义务：……;(4)、配合甲方办理有关手续和向政府申请有关优惠政策;(5)、承担商业中心除对应的负一层、负二层建筑主体以外的工程建设费用;……;(8)、该项目的所有收益归乙方享有;……。六、违约责任：……;3、甲方不能按规定时间办理该项目预售许可手续、国土出让手续、产权初始登记办证手续，则每逾期一天按乙方投资总额的万分之三承担违约责任;4、乙方付款每逾期一天按应付款项的万分之三承担违约责任等内容。

　　高笋塘商业广场改造项目于2003年8月开工，拆迁及±0.00层以下由万州建设公司负责完成。2004年3月4日，万州区计委批准同意高笋塘商业广场整体改造工程项目增加黑格公司为项目业主。同年6月9日，高笋塘商业广场中心大楼工程负二层完工，按合同约定黑格公司应付项目转让款2000万元，黑格公司实际于同年3月4日付款400万元，于同年5月27日付款600万元，欠付项目转让款1000万元。2004年7月6日，高笋塘商业广场中心大楼工程±0.00层完工，黑格公司按约应付项目转让款3500万元而未付，累计欠付项目转让款4500万元。同年7月19日，万州建设公司(甲方)与黑格公司(乙方)签订《高笋塘商业广场三峡·万高国际工程补充协议(一)》，取消了“甲方负责该工程的所有施工建设”的约定，将±0.00层以上的出资建设变更为“该项目±0.00以上由乙方出资，自行委托具备相应资质的建设单位进行施工建设，甲方配合乙方工作”等。至此，高笋塘商业广场中心大楼工程±0.00层以上部分由黑格公司自行发包，该部分黑格公司称之为三峡·万高国际商都工程。2004年7月19日，双方还签订了《高笋塘商业广场营销合作协议》。同年7月27日，万州区国土局核发了用地单位为万州建设公司、黑格公司的建设用地批准书，用地面积12000平方米，取得土地使用权方式为出让。同年7月28日，万州区房管局给万州建设公司、黑格公司高笋塘商业广场负一层10170平方米房屋核发了商品房预售许可证。2004年8月16日，黑格公司给万州建设公司出具资金支付计划称：预计万高国际主体于2004年11月完工，在此期间，黑格公司将安排4800万元支付项目转让款;预计万高国际于2005年5月正式对外营业，计划于2004年12月至2005年4月支付项目转让款5000万元。2004年8月28日，高笋塘商业广场中心大楼工程一层完工，黑格公司按约应付项目转让款2000万元，其实际于同年8月10日付款200万元，累计欠付项目转让款6300万元。同年9月15日，黑格公司给万州建设公司出具资金支付计划称：预计万高国际主体于2004年12月完工，计划在此期间安排6500万元项目转让款;预计万高国际于2005年4月正式对外营业，计划于2005年1月至3月每月支付项目转让款800万元、4月支付项目转让款900万元。2004年10月12日，高笋塘商业广场中心大楼工程四层完工，黑格公司按约应付项目转让款1500万元，其实际于同年9月22日付款400万元，于同年10月8日付款100万元，累计欠付项目转让款7300万元。2004年11月12日，黑格公司给万州建设公司出具请求延期支付项目转让款的函，承诺将项目所有销售收入全额用于支付项目转让价款并不再挪用，确保2005年2月底前完成项目转让价款的支付，满足《项目转让合同书》约定条款等内容。同年11月18日，高笋塘商业广场中心大楼工程主体工程验收合格，黑格公司按约应付项目转让款1500万元，其实际于同年10月22日付款100万元，于同年11月11日付款100万元，累计欠付项目转让款8600万元。2004年11月30日，黑格公司付项目转让款50万元。同年12月16日，万州建设公司出具同意延期支付项目转让款的函，载明：贵公司2004年11月12日《关于请求延期支付高笋塘商业广场三峡·万高国际项目转让价款的函》收悉……同意贵公司提出的资金支付计划……若贵公司不能尽快落实相关协议及承诺，我公司保留要求贵公司承担违约责任并赔偿相应损失的权利。2004年12月20日，万州区房管局核发了售房单位为黑格公司，项目名称为三峡·万高国际商都的7层19314.19平方米房屋的商品房预售许可证。同年12月31日，黑格公司支付项目转让款100万元。2005年1月21日，黑格公司支付项目转让款200万元;同年1月26日支付项目转让款200万元;同年2月4日支付项目转让款100万元;2005年2月22日支付项目转让款100万元;同年3月4日支付项目转让款200万元;同年3月18日支付项目转让款150万元。2005年4月1日，黑格公司给万州建设公司出具关于三峡·万高国际相关问题的回复：关于剩余款项支付计划为：4月份支付2500万元，5月份支付5000万元，6月份支付4000万元。同年4月6日，黑格公司支付项目转让款200万元。同年4月25日，万州区国土局重新核发了权利人为万州建设公司、黑格公司，面积为11600平方米的土地使用权证。同年4月21日，黑格公司支付项目转让款100万元。2005年4月29日，黑格公司给万州建设公司出具剩余款项支付计划称：预计万高国际于2005年9月9日正式开业，计划5月份支付2500万元，6月份支付3000万元，7月份支付1500万元8月份支付500万元，总计支付7500万元，其余尾款可在8月份及以后尽快达成共识进行结算后予以支付。同年5月16日，万州建设公司致函黑格公司，要求确保名品购物城和三峡·万高国际各独立门面于5月30日前交房等。2005年5月25日，万州建设公司致函黑格公司称：你公司受让实施的三峡·万高国际项目，项目转让总价1.15亿元。该项目主体已于2004年底竣工并验收合格，现正实施内外装。按双方《项目转让合同书》约定，你公司应支付项目转让款至1.10亿元，而时至今日，到位资金仅3800万元。现函告贵公司，请遵守约定，尽快支付剩余项目转让款。2005年6月20日，黑格公司支付项目转让款300万元;同年7月20日，黑格公司支付项目转让款44万元。同年9月23日，万州建设公司再次致函黑格公司催促项目转让款。2005年11月9日，黑格公司支付项目转让款899699.52元;同年12月15日，黑格公司支付项目转让款130万元;2006年1月20日，黑格公司支付项目转让款63万元。至此，黑格公司共计支付项目转让款44269699.52元，尚欠70730300.48元。三峡·万高国际商都工程至2006年7月13日本案开庭时尚未竣工验收。