确认合同无效纠纷

　　原告：杨某

　　被告：马某

　　委托代理人：陈鸿刚，河南长圣律师事务所律师

　　被告：崔某

　　第三人：郑州市金水区东风路街道办事处十二里屯村民委员会

　　村民委员会主任，杜留保

　　委托代理人：李云飞，大沧海律师事务所郑州分所律师

　　案情简介：

　　原告杨某与被告崔某系夫妻关系，2002年4月27日，被告崔某与第三人签订房屋买卖合同，该房屋位于郑州市丰乐路同乐居4号楼二单元6楼西户，合同约定了房屋的面积、价款，约定的付款方式为：2002年4月26日支付13万元，下欠的22317元于2002年5月30日交齐，合同另约定买受人逾期付款超过90天后，出卖人有权解除合同。被告崔某于2002年4月26日向第三人支付了房款13万元，余款未付。2004年11月29日，第三人与被告崔某解除了房屋买卖合同。2004年11月29日，被告马某与第三人签订房屋买卖合同一份，第三人将位于郑州市丰乐路同乐居4号楼二单元6楼西户的房屋出售给被告马某。原告认为二被告之间的房屋买卖，因未经原告同意，被告崔某无权处分夫妻共同所有的房产，该行为侵犯了原告的合法权益，故请求人民法院判决二被告的房屋买卖行为无效。

　　代理律师意见：

　　一、被告崔某与被告马某之间没有直接的房屋买卖行为，原告的诉讼请求不能成立。

　　1、原告没有向法庭提供任何证据来证明二被告之间存在直接的房屋买卖行为。

　　2、本案的案件事实是，第三人因被告崔某的违约而解除双方的房屋买卖合同并收回房屋，后将此房出售给被告马某。

　　3、按照常理来说，如果是被告崔某与马某之间存在直接的房屋买卖行为，交易双方应当有书面的买卖合同。崔某无需将合同原件交回第三人。

　　二、第三人在行使合同约定的解除权时只需对合同的相对方(即被告崔某)提出，无需征得原告的同意。

　　合同中关于解除权的约定仅对合同当事人双方具有法律约束力，无论原告是否明知，均不影响第三人解除权的行使。另外，被告崔某将合同原件及其他手续交回第三人说明了其对合同解除的效力没有异议。

　　法院判决：

　　法院经审理查明认定，被告崔某与第三人在房屋买卖合同中约定了出卖方解除合同的条件，故在该条件成就时，第三人即出卖人有权解除合同，且该解除行为已经发生法律效力。第三人与被告崔某解除房屋买卖合同后又将房屋出售给被告马某，原告所称被告崔某与被告马某之间存在房屋买卖行为与事实不符。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，判决驳回原告杨某的诉讼请求。

　　案件总结:

　　合同解除是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系即当事人之间的权利义务关系归于消灭的法律行为。

　　谈到合同解除，必然涉及解除权问题，何谓合同解除权?简言之，合同解除权就是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，它的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。根据《合同法》的规定，合同解除权分为约定解除权和法定解除权。约定解除权是根据合同双方当事人的约定而发生的解除权。约定解除权既可约定由一方享有，也可约定由双方享有，既可在订立合同时约定，也可以另外订立一个合同约定。只有当约定的解除条件成就时，解除权人才能行使解除权，但约定的解除合同的条件发生，并不导致合同的自动解除，合同必须由解除权人行使解除权才能解除，也即在发生了约定的解除合同的条件以后，只有享有解除权的一方当事人根据自己的情况，作出解除合同的意思表示，合同的权利义务才得以终止。解除权人不作出解除合同的意思表示，即使发生了约定解除合同的条件，合同的权利义务也不得终止，合同继续有效。当解除条件成就，一旦解除权人作出解除合同的意思表示，合同的权利义务即告终止，无须获得对方同意。本案中第三人(房屋出卖人)与被告崔某(房屋买受人)在房屋买卖合同中约定买受人逾期付款超过90天后，出卖人有权解除合同。此约定即为合同约定解除权，且解除条件已成就，第三人(房屋出卖人)已做出解除合同的意思表示，合同的权利义务即告终止，无须获得对方同意。