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当前商品房集团诉讼不断增加的原因及对策

时间:2011-08-10 17:35 来源:未知 我要评论
近几年来,随着商品房价格的不断上涨,全国各地房地产市场异常活跃。然而,房地产市场不断升温的背后则伴随着商品房交易合同纠纷不断增多,且以集团诉讼更为显著。洛阳市涧西区法院2009年1至9月共受理民商事案件2412起,比去年同期增加986起。具体分析增加的
近几年来,随着商品房价格的不断上涨,全国各地房地产市场异常活跃。然而,房地产市场不断升温的背后则伴随着商品房交易合同纠纷不断增多,且以集团诉讼更为显著。洛阳市涧西区法院2009年1至9月共受理民商事案件2412起,比去年同期增加986起。具体分析增加的原因,涉及房地产合同纠纷的案件增加了653起,其中集中在几个房地产公司的同性质、同类型集团诉讼案件为578起,占民商事案件增加数的58.6%。这一现象的出现,与当前房地产市场的畸形发展有关,但同时也反映出了我国当前房地产市场所存在的诸多问题。

一、在以往的商品房纠纷案件中,购房者更多的是以单独诉讼的形式出现,很少有集团诉讼,而最近两年来,法院受理的该类案件中集团诉讼比较常见,在涧西法院受理的多个小区购房者分批起诉开发商延期交房、不予办理房产证、擅自违约的案件即为集团诉讼。究其原因,主要有以下几方面:

1、商品房合同内容约定不全面。由于我国的商品房交易大多实行预售制,即期房性质,购房者在和开发商签订商品房销售合同时,看到的通常是沙盘模型,双方据此就商品房的价格、面积、质量,以及交房期限、违约责任等做出约定。该合同因内容不全面或约定过于笼统,在实际履行过程中,购房者则会发现有很多问题,如房屋内管道、配件等建筑材料的品牌、质量,屋内设施的布局、走向等,双方在合同中均没有做出明确的约定,而开发商通常还会就周边环境、未来发展等合同上未约定的内容进行夸大宣传、虚假宣传,这些不真实的宣传对购房者产生重大误导,当既成事实和购房者的期望出入较大时,则很可能演变成为诉讼纠纷。

2、开发商市场准入门槛偏低。我国当前房地产市场的开发商准入门槛较低,随着住房商品化的深入,房地产开发行业以其巨大的投资回报率吸引着一些企业和个人纷纷投资该行业。一些不具备条件的企业或个人通过挂靠、承包等方式取得了房地产经营资格,其本身并不完全具备履约的能力,而被挂靠或承包的企业又无能力或出于利益因素而不愿或不能对其进行有效的管理,当纠纷产生后双方互相推诿、扯皮,这是导致房地产交易过程中纠纷频繁出现的一个不可忽视因素。

3、开发商自身问题严重。开发商在商品房买卖交易中占主导地位,购房者在履行完付款义务后开发商才开始履行建房、交房、办理房屋手续等义务,并不能保证开发商完全履行义务。由于当前的房地产市场管理不够严格,开发商出于个体利益的考虑,以降低房屋质量、更改既定规划、配套设施等方式降低投资成本;还有的开发商因手续不健全而违规开工等导致购房者拿不到房产证和土地使用证;一些中小开发商为了最大化地获取利益,将已预售的商品房、土地向银行进行抵押,用抵押到的贷款缴纳土地出让金后才去给以房者办理房产证,或者再次进行房地产投资开发。开发商这种“寅吃卯粮”的做法,只要任何一个环节出现问题或其他市场风险,极易造成资金链断裂而闹上法庭。一些房地产公司是以家族企业或不很规范的中小企业形式出现,公司经济实力有限,管理上也不够规范,在公司运营上过分得依赖于法定代表人的个人行为。如果开发商投资决策失误或遭遇金融危机等因素,将对公司的正常运转造成致命打击。同时,房地产开发行业作为经济犯罪的多发领域,在高额回报率的诱使下,个别开发商为低价拿到具有区位优势的地块不惜铤而走险,从事行贿等违法犯罪行为,一旦东窗事发,将导致公司的运转停滞,直接引发延期交房、无法履行合同,甚至“烂尾楼”等诸多问题。这些问题侵犯的都是全体购房者的利益,极容易引发商品房群体诉讼。

4、购房者的维权意识不断增强。购房作为绝大多数人一生中最大的消费支出,购房者通常都是拿出其全部积蓄或背负债务而买房的,同时购房者也认识到通过一家一户和开发商单打独斗无异于“蚍蜉撼大树”,最终只能不了了之。因此,更多的买房者对于商品房合同存在的共同问题,如:合同误导、变更规划、配套设施不全,以及绿地面积不符等,往往通过尽可能得联系到更多的其他购房者,组成相对稳定的团体集体维权,制造社会影响来共同和开发商对抗。购房者较理性的维权方式有派代表和开发商协商、邀请有关部门协调或集团诉讼等方式,有的购房者因证据不足,在协商无果而又胜诉无望的情况下,则集体到政府门前静坐示威、上街堵路、越级上访,甚至造成流血冲突等事件的发生。

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