征地拆迁
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建筑工程中的“黑”、“白”合同谁有效？
来源：征地拆迁律师
发布时间：2009-04-17
浏览量:397
在我国建设工程合同管理中，由于政府对合同价格等的要求与市场实际有出入，当事人往往签订两份合同，一份按政府的要求签订，以备政府检查、备案、见证及公证等使用，被称为“白合同”；另一份则按照市场实际情况签订并准备实际履行的，被称为“黑合同”。在实践当中，黑白合同主要有两种表现形式，具体论述如下：
第一种是“白合同”价格高于“黑合同”，这种情况在建筑领域非常普遍。由于建筑市场的买方市场格局，承包商为了获取工程，往往将工程价格压到远远低于定额的程度，但建设行政主管部门对合同价格的审查却主要以定额为准，如果建设方将双方实际签订履行的合同拿去报批，则很可能因为价格远低于定额而被否决。因此，在签订实际履行的合同即“黑合同”时，还要签订一份用于报批的合同，即“白合同”。“白合同”的价格是按建设行政主管部门确定的定额来计算得出的。
另一种是“白合同”价格低于“黑合同”，这种情况在房地产开发领域中比较常见。依据《城市房地产开发经营管理条例》第23条规定，房地产开发企业只有符合投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上（按提供的预售商品房计算），并已确认施工进度和竣工交付日期，才可以预售商品房。在实践中，房地产开发企业为了尽快达到预售商品房的目的，往往也会签订两份合同，一份用于报批使用的称为“白合同”，此合同价格较低，目的是为了尽快达到国家规定的投资额25%的预售条件；另一份实际履行使用的称为“黑合同”。
如果双方在履行合同过程当中发生纠纷，双方都会选择对自己有利的合同作为依据，那么，两份合同以哪一份为有法律效力的依据呢？
2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》确认了以“白合同”作为法律依据。该司法解释第21条规定，当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过中标备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。司法解释第21条的指导思想是：法律、行政法规规定中标合同的变更必须经过法定程序，“黑合同”虽然可能是当事人真实意思表示，但由于合同形式不合法，不产生变更“白合同”的法律效力。当事人签订中标合同后，如果出现了变更合同的法定事由，双方协商一致后可以变更合同；但是合同变更的内容，应当及时到有关部门备案，如果未到有关部门备案，就不能成为结算的依据。这样，就能从根本上制止不法行为的发生，有利于维护建筑市场公平竞争秩序，也有利于招标投保法的贯彻实施（注：参照最高人民法院就建设工程司法解释答记者问内容）。
第一种是“白合同”价格高于“黑合同”，这种情况在建筑领域非常普遍。由于建筑市场的买方市场格局，承包商为了获取工程，往往将工程价格压到远远低于定额的程度，但建设行政主管部门对合同价格的审查却主要以定额为准，如果建设方将双方实际签订履行的合同拿去报批，则很可能因为价格远低于定额而被否决。因此，在签订实际履行的合同即“黑合同”时，还要签订一份用于报批的合同，即“白合同”。“白合同”的价格是按建设行政主管部门确定的定额来计算得出的。
另一种是“白合同”价格低于“黑合同”，这种情况在房地产开发领域中比较常见。依据《城市房地产开发经营管理条例》第23条规定，房地产开发企业只有符合投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上（按提供的预售商品房计算），并已确认施工进度和竣工交付日期，才可以预售商品房。在实践中，房地产开发企业为了尽快达到预售商品房的目的，往往也会签订两份合同，一份用于报批使用的称为“白合同”，此合同价格较低，目的是为了尽快达到国家规定的投资额25%的预售条件；另一份实际履行使用的称为“黑合同”。
如果双方在履行合同过程当中发生纠纷，双方都会选择对自己有利的合同作为依据，那么，两份合同以哪一份为有法律效力的依据呢？
2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》确认了以“白合同”作为法律依据。该司法解释第21条规定，当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过中标备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。司法解释第21条的指导思想是：法律、行政法规规定中标合同的变更必须经过法定程序，“黑合同”虽然可能是当事人真实意思表示，但由于合同形式不合法，不产生变更“白合同”的法律效力。当事人签订中标合同后，如果出现了变更合同的法定事由，双方协商一致后可以变更合同；但是合同变更的内容，应当及时到有关部门备案，如果未到有关部门备案，就不能成为结算的依据。这样，就能从根本上制止不法行为的发生，有利于维护建筑市场公平竞争秩序，也有利于招标投保法的贯彻实施（注：参照最高人民法院就建设工程司法解释答记者问内容）。
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律师信息
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律师姓名：征地拆迁
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执业律所：福建权诉律师事务所
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职 务：主任律师
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执业证号：13501*********695
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