裁判要旨

债权人与抵押人签订房屋抵押合同后，因抵押人原因未办理抵押登记，不影响抵押合同效力，抵押人应以抵押房产折价或者拍卖、变卖时的价值为限承担违约赔偿责任，且该赔偿责任不得超过抵押权有效设立时其所应当承担的责任，抵押人承担赔偿责任后可向债务人追偿。

案件主体

上诉人（原审原告，出借人）：能投公司。

被上诉人（原审被告，抵押人）：置业公司。

被上诉人（原审被告，抵押人）：投资中心（有限合伙）。

被上诉人（原审被告）：投资管理公司。

原审被告（借款人）：开发公司。

原审第三人：保理公司。

案件事实

2018年1月15日，开发公司与能投公司签署《统借统还借款协议》，约定能投公司向开发公司提供8亿元借款，还款期限2018年12月31日。

能投公司按约定向开发公司支付8亿元贷款，开发公司向能投公司支付利息7204166.68元后再未支付。

2018年3月2日，能投公司委托保理公司分别与置业公司、投资中心签订《抵押担保合同》，约定置业公司、投资中心分别提供名下房产为前述债务提供抵押担保，但均未办理抵押登记。

投资管理公司系投资中心的普通合伙人。

2018年7月31日，能投公司向开发公司发出《关于要求解除协议并提前归还全部借款及利息的函》。开发公司于2018年8月8日复函，同意解除。

能投公司向云南高原起诉请求：1.确认《统借统还借款协议》已解除；2.开发公司归还能投公司借款本金8亿元、利息15516650.52元、逾期罚息及复利……5.置业公司因未能办理房屋抵押登记承担违约责任，并以在其名下翡翠苑房产价值对前述债务承担赔偿责任；6.投资中心因未能办理房屋抵押登记承担违约责任，以在其名下**广场房产价值对前述债务承担赔偿责任，并判令投资管理公司对投资中心的该项债务承担连带清偿责任……

云南高院作出（2018）云民初147号民事判决，驳回能投公司对置业公司、投资中心、投资管理公司的诉讼请求。

能投公司不服，向最高人民法院上诉。

裁判理由

最高人民法院认为，1.关于《抵押担保合同》的效力问题。根据一审查明的事实，开发公司与能投公司签订的《统借统还借款协议》，能投公司委托保理公司与置业公司签订的《抵押担保合同》，以及能投公司委托保理公司与投资中心签订的《抵押担保合同》，均为当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。

虽然案涉房产均未办理抵押登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，未办理抵押登记并不影响上述《抵押担保合同》的效力。两份《抵押担保合同》均已披露能投公司与保理公司的委托关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，《抵押担保合同》直接约束能投公司和置业公司、投资中心，能投公司可以直接请求置业公司、投资中心履行合同义务。

2. 关于置业公司、投资中心是否应承担赔偿责任的问题。能投公司上诉主张，《抵押担保合同》签订后，其要求置业公司、投资中心办理房地产抵押登记，置业公司、投资中心均以印章不受其管控为由不配合办理，未能办理抵押登记是置业公司、投资中心原因所致。置业公司、投资中心未到庭参加本案二审诉讼，也未就此提出反驳意见。

本院认为，不动产抵押合同以设定抵押权为缔约目的，办理抵押登记是抵押人的主要合同义务。本案并无证据证明案涉房屋未办理抵押登记是能投公司原因所致。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，以及《抵押担保合同》“第六条抵押物登记”第二款“如因抵押人的原因未能及时办妥相关手续，抵押人应对抵押权人因此遭受的损失承担赔偿责任”的约定，因置业公司、投资中心未能履行办理抵押登记的合同义务，能投公司请求置业公司、投资中心承担违约赔偿责任有法律和合同依据，本院依法予以支持。

一审法院认为，“不能办理抵押登记的原因是该房产之前已经设定的其他抵押并未解除，属于客观不能，对此双方是明知的，双方均有过错，不能归责于任何一方，且双方事前并未对抵押物价值进行过评估”，故不能认定置业公司、投资中心违约。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，违约责任构成不以当事人一方存在过错为前提，且法律、行政法规并不禁止同一财产向两个以上债权人抵押，《抵押担保合同》亦未约定合同一方或者双方负有解除已有抵押、对抵押物进行评估的义务，故一审法院关于置业公司、投资中心不构成违约的认定缺乏事实和法律依据，本院依法予以纠正。

3.关于置业公司、投资中心的赔偿范围问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

《抵押担保合同》订立时，置业公司、投资中心应当预见到，能投公司在合同履行后可以获得的利益为就抵押财产优先受偿的权利。因置业公司、投资中心违反主要合同义务未办理抵押登记，能投公司就案涉房屋丧失优先受偿权，其因此所受损失体现为主债权不能被清偿的部分。就此部分损失，应当由置业公司、投资中心承担赔偿责任。

基于《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款所确立的履行利益规则和可预见规则的限制，置业公司、投资中心承担的赔偿责任不应当超过抵押权有效设立情况下其所应当承担的责任。同时，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十条“抵押财产的价值在抵押权实现时予以确定”，以及第七十三条“抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款低于抵押权设定时约定价值的，应当按照抵押物实现的价值进行清偿”的规定，置业公司、投资中心应当对开发公司不能清偿的本案债务，以案涉房产折价或者拍卖、变卖时的价值为限承担赔偿责任。

4.关于投资管理公司的责任承担问题。《中华人民共和国合伙企业法》第二条第三款规定：“有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任”，第三十八条规定：“合伙企业对其债务，应先以其全部财产进行清偿。”根据上述规定，投资管理公司作为投资中心的普通合伙人，并非与投资中心形成连带清偿关系，而是在投资中心不能履行前述赔偿责任时，由投资管理公司以其全部责任财产继续清偿。因此，能投公司关于投资管理公司对投资中心的前述赔偿责任承担连带清偿责任的上诉请求与法律规定不符，但投资管理公司有义务在投资中心不能履行前述赔偿责任时继续清偿。

5.关于置业公司、投资中心、投资管理公司承担赔偿责任后能否向开发公司追偿的问题。承前所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款确立的履行利益规则和可预见规则，在抵押合同有效而抵押权未依法设立的情况下，承诺提供抵押担保的一方当事人所应当承担的违约责任不应重于抵押权有效设立时其所应当承担的担保责任。在抵押权有效设立的情况下，抵押人在承担担保责任后享有向主债务人追偿的权利。在抵押合同有效而抵押权未依法设立的情况下，如果不允许承诺提供抵押担保的一方当事人在承担赔偿责任后向主债务人追偿，则其所承担的责任可能会重于抵押权有效设立时的责任，从而与《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定相悖。

并且，从抵押合同与主合同的关系分析，当事人签订抵押合同的目的在于为主债权的实现提供保障。虽然抵押权未依法设立，但承诺提供抵押担保的一方当事人仍然要基于抵押合同的约定向债权人承担赔偿责任，实际上是分担了主债务人的债务。如果不允许承诺提供抵押担保的一方当事人在承担责任后向主债务人追偿，必然会导致承诺提供抵押担保的一方当事人与主债务人之间的权利义务失衡，对承诺提供抵押担保的一方当事人并不公平。

此外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第九条的规定，担保人因无效担保合同向债权人承担赔偿责任后可以向主债务人追偿。举重以明轻，在抵押合同有效而抵押权未依法设立的情况下，承诺提供抵押担保的一方当事人在承担了赔偿责任后也应当可以向主债务人追偿。综上，置业公司、投资中心、投资管理公司在承担赔偿责任后有权向开发公司追偿。

裁判结果

一、撤销（2018）云民初147号民事判决；

……

八、置业公司对开发公司不能清偿的上述判决第三项、第四项债务以翡翠苑房产折价或者拍卖、变卖时的价值为限承担赔偿责任，且该赔偿责任不得超过抵押权有效设立时其所应当承担的责任；置业公司承担赔偿责任后可以向开发公司追偿；

九、投资中心对开发公司不能清偿的上述判决第三项、第四项债务以**广场房产折价或者拍卖、变卖时的价值为限承担赔偿责任，且该赔偿责任不得超过抵押权有效设立时其所应当承担的责任；如果投资中心不能清偿上述债务，则由投资管理公司予以清偿；投资中心、投资管理公司承担赔偿责任后可以向开发公司追偿；

……

案例索引

能投公司、开发公司企业借贷纠纷二审案；案号：（2019）最高法民终2025号；合议庭成员：魏文超、葛洪涛、司伟；裁判日期：2020年7月17日。案例来源：裁判文书网；发布日期：2020年10月13日。