裁判摘要

人民法院查封的效力是限制被执行人处分其财产，被执行人在未取得房屋所有权情形下解除商品房预售合同，不属于处分财产行为。在法律没有明确规定情形下，预查封的效力不能及于限制当事人的合同解除权，当事人基于真实意思表示而解除合同的合同权利不应因交易标的被预查封而被剥夺。商品房预售合同解除后，预查封的对象转变为案外人应向被执行人退还的购房款，申请执行人可申请执行该款项。

案件当事人

再审申请人（一审原告、二审被上诉人、申请执行人）：供应链公司。

被申请人（一审被告、二审上诉人、执行案外人）：房地产公司。

二审被上诉人（一审被告、被执行人）：何某。

案件事实

2016年10月24日，房地产公司与何某签订《预售合同》，约定何某购买位于上海市青浦区徐泾镇诸光路**弄**号房屋（以下简称案涉房屋）。

2017年1月6日，双方办理了网签和预告登记手续。

2017年9月26日，上海二中院依供应链公司申请查封案涉房屋。

2017年9月29日，房地产公司与包括何某在内的多人签订《解除合同协议》，分别解除《预售合同》。

2018年4月2日，上海国际经济贸易仲裁委员会作出裁决书，裁决何某向供应链公司承担连带赔偿责任。

仲裁裁决生效后，供应链公司向重庆五中院申请强制执行，该院裁定继续查封案涉房屋。

房地产公司提起案外人执行异议，2019年2月27日，重庆五中院裁定中止案涉房屋执行。

供应链公司向重庆五中院起诉请求：许可对案涉房屋执行。

重庆五中院作出（2019）渝05民初720号民事判决，许可对案涉房屋执行。

房地产公司不服，向重庆高院上诉。

2020年2月3日，重庆高院作出（2019）渝民终1588号民事判决，判令：一、撤销重庆五中院(2019)渝05民初720号民事判决；二、驳回供应链公司的诉讼请求。

2020年3月25日，重庆五中院裁定冻结何某因解除合同而对房地产公司的退款收入，禁止支付。

裁判理由

最高人民法院审查认为，首先，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。该通知第十六条规定：“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”

据此可知，预查封区别于正式查封，预查封针对的是被执行人尚不享有物权的土地、房屋等不动产。本案预查封保全的仅是何某基于商品房预售合同对房地产公司享有的不确定的合同权利。只有在案涉房屋完成本登记，何某取得案涉房屋物权，预查封转为正式查封后，才能对案涉房屋进行拍卖、变卖、折价，以满足供应链公司对何某享有的债权。

其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，案涉房屋在办理权属变更登记前，房地产公司是该房屋权利人，何某尚未取得该房屋所有权。何某是否交清房屋价款以及是否实际占有该房屋，均不是判断该房屋权属的依据。虽然何某与房地产公司签订商品房预售合同后，办理了预告登记，但预告登记的效力在于限制或阻却未经预告登记权利人同意对不动产进行处分，以保证预告登记权利人将来取得不动产物权。预告登记权利人并不因办理了预告登记而取得不动产所有权。何某作为预告登记权利人享有的是案涉商品房预售合同约定的条件成就时可要求房地产公司办理房屋过户登记等债权请求权，其对案涉房屋并不享有物权。二审关于案涉房屋权属的认定符合法律规定。

同时，案涉商品房预售合同已经何某与房地产公司协议解除，并得到人民法院确认。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”据此，何某基于商品房预售合同对房地产公司享有的债权已因合同被解除而消灭，相应的预告登记亦随之失效。何某未能取得案涉房屋所有权，供应链公司要求执行该房屋的主张没有法律依据。

再次，根据案涉商品房预售合同的约定，何某与房地产公司在合同登记备案后，可以协议解除该合同。人民法院查封的效力是限制被执行人处分其财产。何某尚未取得案涉房屋所有权，其与房地产公司签订《解除合同协议》，不属于处分财产的行为。因此，在法律没有明确规定的情形下，预查封的效力不能及于限制何某与房地产公司行使合同解除权，当事人基于真实意思表示而解除合同的合同权利不应因交易标的被预查封而被剥夺。同时，根据《解除合同协议》的约定，商品房预售合同解除后，房地产公司向何某退还已付购房款。此时，预查封对象转变为房地产公司应向何某退还的购房款，供应链公司可申请执行该款项。

复次，房地产公司再审审查中所提供证据显示，案涉房屋目前仍处于暂停销售状态。结合上海市相关部门于2017年发布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》《关于进一步做好“类住宅”项目退房工作的通知》等实情，不排除房地产公司是基于上海市关于商业办公项目清理整顿政策要求而与何某协议解除案涉商品房预售合同。且现有证据并未显示《解除合同协议》签订时房地产公司已知晓案涉房屋被预查封的情况，因此不能认定房地产公司对在《解除合同协议》中约定由房地产公司直接向银行支付下欠按揭贷款以及其据此约定履行义务等行为具有过错。供应链公司关于二审认定房地产公司不存在过错错误的申请再审理由不成立。

最后，案涉房屋虽然登记在房地产公司名下，但房地产公司并非被保全人，预查封效力并不及于房地产公司对该房屋享有的权益。二审判决适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条第一款关于“财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。人民法院保全财产后，应当立即通知被保全财产的人”的规定，对房地产公司在签订《解除合同协议》时是否知晓案涉房屋被预查封的事实进行判断，适用法律并无不当。

综上，二审判决不得强制执行案涉房屋是正确的，供应链公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。

案例索引

供应链公司、何某申请执行人执行异议之诉纠纷再审审查案；案号：（2020）最高法民申2441号；合议庭成员：司伟、王海峰、孙晓光；裁判日期：2020年6月30日。案例来源：裁判文书网；发布日期：2020年10月9日。