摘要:农村宅基地是指农村村民合法使用或依法批准,用于建造住宅的集体所有土地。在我国“房地一体主义”的框架下,现实生活中,农村宅基地房屋交易频繁。同时由于房屋增值快,房屋拆迁等情形,农村宅基地买卖容易出现出卖人反悔并撕毁协议的现象,因此如何规避买卖宅基地房屋的风险十分重要。
本文将从农村宅基地买卖中常出现的难题,如何合法购置农村宅基地房屋以及农村宅基地房屋买卖合同无效的情形和裁判规则等角度分析介绍。
一、农村宅基地房屋交易中常出现的难题
(一)买卖合同签订不规范
农村房屋买卖多为口头协议,未签订买卖协议或买卖协议签订不规范(缺少我国合同法第十二条所规定的必要条款),因此一旦买卖双方产生争议,很容易对双方已协商明确确定的有关内容产生争议。
(二)房屋价格上涨快
由于房屋土地增值快或遇拆迁等特殊情况,出卖人便会想方设法,以各种原因理由收回宅基地房屋,遂产生纠纷。
(三)买受人主体不合法
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”房屋买受人若属于城镇居民或非试点区域的非同村村民购买了农村宅基地房屋的情形,更是无疑助长了出卖人反悔的底气,并主动提起诉讼要求确认合同无效并返还房屋。
二、农村宅基地房屋买卖有效,需注意以下几点:
1、转让方与受让方均为本村户口。
2、受让方无宅基地,符合宅基地使用条件。
3、经本村村民委员会同意和乡级政府的批准。
4、转让时,应将宅基地使用权与住房一并转让。
三、农村宅基地房屋买卖合同无效之情形及裁判规则
(一)合同无效的情形
根据《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》(法办[2011]442号)第15条规定,将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同,合同无效,不具备法律效力。同时,2015年度全国民事审判工作会议纪要第35条指出,对于宅基地流转处于非试点地区的,农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员,该房屋买卖合同一般应认定无效。
(二)合同无效的法律后果
根据《中华人民共和国合同法》第58条:“合同无效的法律后果为因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”
若农村宅基地买卖合同被确认无效,买受人的赔偿包括以下几个方面:
2.1【返还购房款及利息损失】房屋买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。(注:中国人民银行同期同类银行贷款利息已变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率)
2.2 【添附价值补偿】买受人已经对该房屋进行改建或者翻建,也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。
2.3【房屋增值或拆迁补偿】若房屋大幅度增值或已被拆迁或纳入拆迁范围,出卖人应适当补偿买受人。全国各地高院已有类似规定,具体可参考以下:
根据《广东高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(粤高法〔2017〕191号)第十七条:“合同被认定无效,买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的,人民法院应当全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益,平衡买卖双方的利益。”
四、总结
农村宅基地房屋买卖涉及法律关系复杂,一旦发生纠纷,应尽快收集有利证据,若房屋买卖合同属于无效的情形,一方面要考虑房屋增值或拆迁的情况,同时应考虑若双方都有过错的,均应承担相应的法律责任。