房屋买卖合同纠纷中的违约

房屋买卖合同纠纷中的违约

                         陆建飞律师

朱某诉乐某房屋买卖合同纠纷一案中，笔者作为代理律师接受被告委托，代理全案，答辩的同时提出反诉，通过展示证据和辩论，让合议庭正确认识全案事实和性质，最终判决由原告（反诉被告）支付违约金。

这一判决结果从朋友圈发出后，有网友发出了一个评论“恶人先告状”，虽然不很准确，但是确实从一方面肯定了律师代理的作用，也给了代理律师一个深刻评价。

案件经过：

当事人（卖方）和对方（买方）通过中介订立房屋买卖合同，约定了首付、总价以及逾期付款责任等条款。

履行中，双方又修改了首付的数额和日期。

本案合同中最重要的条款是两个，过户条款和逾期条款。本案正是因为该两条，使双方大动干戈，通过一审二审才终止了争议。

首先，过户条款。

约定的过户日期到来后，买方没有依约前来一起办理过户手续，卖方给予一次机会后，买方依然没有办理。卖方由于等钱急用，加上买方再次爽约，眼看计划的钱款不能按时筹到（过户延期必然导致收到余款延期），向买方提出了修改合同的要求，主要是进一步担保及时到款的内容和逾期责任的内容。

但是，很遗憾，买方没有认识到其在合同中的义务，以为卖方何时拿到款和她已经没有关系，何时放款和收款完全取决于银行，导致卖方对其进一步失去信任。

这时候，卖方已经构成违约，但是影响还不大，可以补救。

其次，逾期责任条款。

由于中介的根本目的不是公平地为双方订立公正公平的条款，因此，通过中介订立的合同不会像通过律师事务所订立的合同那样公平公正和合法有效。

本案合同中，中介在逾期付款的违约责任中采用了一个日万分之一的计算标准。

而我们知道，日常的存款利率和理财产品利息为大约4-5%甚至更多，商业贷款利率更要远远大约这个数，甚至5-6%以上，而这个贷款年利率算下来的日利率为约日万分之一点五左右。

正是基于这个漏洞，结合买方完全不理解卖方急需拿到钱的心理和合同目的，卖方担心其已经不能实现订立合同时的目的，担心逾期付款的违约一方可以堂而皇之地违约，通过承担违约责任的方式（承担日万分之一的利息，这也是卖方在前期协商中一直口口声声主张的）减少自己的贷款责任（承担大于日万分之一的利率）。更极端的，还可以故意不办理贷款，而选择逾期，选择逾期违约金。

代理要点：

笔者作为卖方的代理人，正是抓住了这两个点，主张买方构成根本违约，卖方不能及时得到款项，导致合同目的不能实现。另外，买方起诉时即提出了要求解除合同的要求，完全符合我方的想法，因此，我方明确同意其解除合同的要求，同时我方反诉要求买方赔偿因其主张解除合同导致的各种损失。

裁判结果：

判决解除房屋买卖合同，买方赔偿违约金，卖方退还首付款（不计息）。

办案心得：

代理律师需要敏感地捕捉到案件的细节，从而在细节上建立己方的有利点，从而为当事人争取更大的公平公正。

在本案中，就是要敏感地发现逾期责任日万分之一这个标准，作为突破，作为建立我方主张的基础，从而获得合议庭的准确认识。另外，本案的合同目的也是重点，对双方来讲，合同目的分别是拿到钱和拿到房子，任何一个目的均可以构成不能实现合同根本目的的标准从而影响合同的履行和法律效果。

笔者作为一个主攻刑事辩护、行政诉讼、房地产纠纷的律师，兼具法学和工学学历，文武兼收，利用自己的复合知识，为当事人获得更大的合法利益。

后续，将为大家分析对方当事人也就是买方的救济和对错。敬请期待！