近日，笔者接待了一个咨询，2015年王某租赁泰山路某门面房经营生意，与房东张某签订了租赁合同。2018年张某与妻子离婚，租赁房屋分割至其妻子李某名下，2019年初，李某找到王某告知房屋所有权变更一事，要求李某将房租需要交纳在自己名下，同时告知王某该房屋因涉及纠纷，已经被法院查封。王某咨询如何保护自己的租赁权？本案中，王某需要核实李某与张某的离婚纠纷情况，确定财产分割是否生效，如果所有权已经变更至李某名下，王某可以要求李某继续履行原租赁合同，同时建议王某将房屋所有权转移的过程写入租赁合同，明确租赁日期，抗辩法院的查封。

关于买卖不破租赁的具体规定，做一个常识普法。

一、买卖不破租赁的法律规定

《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

上述规定为买卖不破租赁的法律依据，买卖不破租赁通俗解释就是，出租方的房屋所有权变动的情况下，承租人要求继续租赁的，房屋的新所有权人应当允许承租人继续租赁。

二、买卖不破租赁的例外情形

1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（1）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

如果出租的住宅或者商铺，在签订租赁合同前已经被房主抵押出去或者房东涉及纠纷房屋被法院查封，在房东的债权人要求实现抵押权的时间或者房屋被拍卖时，作为承租人的你是没有权利要求新房东必须遵守原租赁合同，也不能要求新房东必须将房屋继续租赁给你。除非你与新房东达成新的租赁合意。简单理解，先抵后租，不保护，先租后抵，予以保护。

2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第31条第2款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

在房产拍卖中如果被拍卖房屋存在租赁，更甚者是长期租赁合同，有意向竞拍的人可能会考虑房屋能否顺利使用、受益的问题而放弃拍卖，尤其是住宅房屋，如果存在租赁，即使竞拍成功，后续能否入住房屋还存在疑问，因此在拍卖中，租赁关系的履行存在不确定性。

三、承租人权利的保护

1、损害赔偿请求权

《担保法司法解释》第66条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。

在抵押权实现的过程中，如果承租人的利益收到损害，可视房东是否有提前告知的情形，向房东主张权利。

2、优先购买权

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第22条规定：出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
　　第二十三条　出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

在同等条件下，承租人可以优先购买承租房屋，如果房东未通知承租人，损害承租人的优先购买权，也可以要求房东承担损害赔偿责任。
    即将实施的《民法典》第405条规定：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。该条规定将“订立抵押合同”变更为“抵押权设立”，增加转移占有的要求，对房东与承租人的要求更加严格。