司法拍卖房产中，买方在办理房产的时候，发现原房主当初买房没有缴纳契税！原房主欠的契税不是这次交易中发生的税费，买方要承担吗？那么买方承担一切税费是否违法呢？无锡不良资产处置律师提醒：司法拍卖的资产，在竞买前务必认真阅读相关条款。

【案例索引】

审理法院：　江苏省高级人民法院

案　　号：　（2018）苏执复113号

案　　由：　民间借贷纠纷

裁判日期：　2018年11月27日

【案情介绍】

王某与某某农贸市场、黄某某、郭某民间借贷纠纷一案，扬州仲裁委员会于2014年3月17日作出（2013）扬仲裁字第421号裁决书已发生法律效力，依该裁决：某某农贸市场应偿还王某欠款900万元并支付利息，黄某某、郭某对该还款义务承担连带清偿责任。

扬州中院于2014年6月6日立案执行后，依法查封被执行人名下的房地产，因相关资产暂不具备处置条件而程序终结。2015年7月9日，扬州中院以（2015）扬执恢字第00023号恢复执行。

执行过程中，扬州中院依法对被执行人郭某名下位于某市公元XXxx幢xxx室房产启动评估拍卖程序。2017年12月12日，扬州中院通过扬州市物价局价格询价中心平台确定上述房地产在价值时点的估值为1509554.76元，并通过淘宝网司法拍卖平台拍卖。2018年1月17日，赵某某以217万元竞买成功。

赵某某提出异议称：

其于2018年1月17日竞买扬州中院处置的“某市公元XXxx幢xxx室房产”，竞买成功后在规定时间内全额支付了拍卖款，于同年2月11日取得（2015）扬执恢字第023号执行裁定书。但在办理房产过程中，发现房主在当初购房时欠国家契税未缴纳。法院以“竞买公告第六条：交易过程中所产生的一切税费由买受人承担”为由，要求其承担出卖人购房时所欠国家契税。出卖人所欠契税并非本次交易过程中所发生的税费，应该由出卖人承担，且在“大家问”中均未提及出卖人初次购房时所欠缴国家的契税，故请求重新认定，将拍卖款优先缴纳出卖人购房契税。

扬州中院另查明，该院在竞买公告“拍卖标的”注明：

该房产预登记在被执行人名下，未办理房产证、土地证，办理相关权证需要一定时间，因没有办理初始登记，可能涉及税费较高；竞买公告第六条第二款作了与上述内容同样的提示，该条第一款提示：交易过程中所产生的一切税费由买受人承担。此外，竞买须知“拍卖标的”与拍卖标的调查情况表“拍卖介绍”均注明：该房产预登记在被执行人名下，未办理房产证、土地证，办理相关权证需要一定时间，因没有办理初始登记，可能涉及税费较高。

主持拍卖法院认为：

涉案标的物在淘宝网司法拍卖平台的竞买公告、竞买须知、拍卖标的调查情况表中均注明“该房产预登记在被执行人名下，未办理房产证、土地证，办理相关权证需要一定时间，因没有办理初始登记，可能涉及税费较高”。异议人作为完全民事行为能力人，对司法拍卖的资产，在竞买前应当认真阅读相关条款并接受其约束。税费的承担对最终拍卖价格具有重大影响，异议人在竞买成功后，再对相关税费提出异议，实际改变了拍卖公告的内容和条件，既违背了诚实信用原则，也可能对申请执行人、被执行人或其他竞买人利益产生影响。综上所述，异议人的异议请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定驳回异议人赵某某的异议请求。

【裁判要点及理由】

复议法院认为：

第一，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。

因此，被执行人的前次欠税依法不应由买受人承担。扬州中院在竞买公告中虽然公告了“该房产预登记在被执行人名下，未办理房产证、土地证，办理相关权证需要一定时间，因没有办理初始登记，可能涉及税费较高”、“交易过程中所产生的一切税费由买受人承担”等内容，但该公告内容并不能得出被执行人在前次交易中欠缴的税费由买受人承担的意思表示。

结合涉案房产预登记在被执行人名下，未办理房产证、土地证的情况，相比被执行人如果依法及时办理了相关权证，本次交易需要缴纳更高的税费，买受人将竞买公告理解为本次交易过程本身会产生更高的税费，并无不妥。而被执行人在前次交易中欠缴的税费并非本次交易过程中所产生，故不应由买受人承担。

第二，《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条规定，税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。

国家税务总局向最高人民法院发出的《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》中也要求：“鉴于人民法院实际控制纳税人因强制执行活动而被拍卖、变卖财产的收入，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条的规定，人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款。”

综上，对于被执行人在前次交易行为中产生的欠缴税费，人民法院应协助税务机关从拍卖款项中依法缴付。

【法律依据】

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》

第三十条 因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。

《人民法院办理执行案件规范》

439.实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：

（一）拍卖公告；

（二）执行所依据的法律文书，但法律规定不得公开的除外；

（三）评估报告副本，或者未经评估的定价依据；

（四）拍卖时间、起拍价以及竞价规则；

（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；

（六）优先购买权主体以及权利性质；

（七）通知或者无法通知当事人、已知优先购买权人的情况；

（八）拍卖保证金、拍卖款项支付方式和账户；

（九）拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式；

（十）执行法院名称，联系、监督方式等；

（十一）其他应当公示的信息。

《中华人民共和国印花税暂行条例》（2011修订）

第一条 在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例规定缴纳印花税。

《中华人民共和国契税暂行条例》（2019修正）

第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。