解除同居后，非婚同居期间所购房产的处理问题

本文所指的非婚同居，是指未婚男女有一段连续性的、较长时间的同居生活，其不同于婚外同居、通奸、姘居、婚外情。非婚同居一般是以结婚为目的的暂时性的同居状态、也有长时间同居不结婚的（1994年2月1日前，存在的事实婚姻状态，不属于非婚同居）。

解除同居后，同居期间所购房产，实物审判中，一般有两种处理方式：

一、判决归一方所有，房产属于个人财产

案例一：

翠花和柱子，同居期间，购置一套住房，因柱子系外来人口，无法在本地直接购房，其以翠花的名义购房，首付款及月供均有柱子承担，该房由柱子父母居住。两年后，两人分手，柱子向翠花主张房产，翠花说，房子登记在我的名下，就是我的。柱子茫然，经咨询律师，律师告知，房子是柱子的，但是柱子很难获得登记产权，但是可以获得房子的市值作为补偿。柱子于是坚定信心，但是柱子还是想要房子，于是柱子向法院起诉，要求判决房子归其所有，如律师所言，法院判决房产归于翠花，但是翠花按照市值给予柱子补偿款。

该案中，如果房子不是柱子父母在住，而是柱子和翠花在住，就有柱子将房产赠与翠花的意思了，这时柱子可能要换一个思路了，即起诉要求撤销赠与或附条件赠与。

思路一：

主张赠与具有道德义务性质，撤销赠与：

《合同法》第一百八十六条的规定就是：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”

思路二：

主张系付结婚条件的赠与，条件未生效，赠与未生效：

《合同法》第45条规定:“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当促成条件成就的，视为条件不成就”。

实际上，柱子是运气好，非婚同居期间所购房产，在解除同居关系后，实物审判中大部分的判决是这样的：

二、判决按照共有房产进行分割：

案例二：

翠花和柱子非婚同居，翠花付首付十万元，购置一套房产，之后翠花和柱子同居在这所房子里，期间柱子转账二十万元给翠花，翠花之后将剩余房贷二十六万元偿清。两人分手，柱子又问律师房子该怎么办？律师答曰：房子你还是得不到，要点补偿款还是可以的。柱子这次对律师的话很是相信，于是起诉，要求分割房子的价值。法院判决，房子归于翠花，翠花补偿柱子房子房贷对应的升值部分，即十三万元的升值部分，即五十万元。翠花不服，上诉，二审维持。判决理由是，非婚同居期间，柱子有转账给翠花，翠花虽然否认，但是无法证明偿还房贷的二十六万元是其独自出资。既然证明不了，剩余房贷就是翠花和柱子共同偿还的。

《高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十条：“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。同居生活前，一方自愿赠送给对方的财物可比照赠与关系处理。”

《高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的通知》：

第八十八条：“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。”

第九十条：“在共同共有关系终止时，对共同财产分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。”

柱子和翠花的同居生活，案例一中，翠花没有分配到任何财产，显然对于翠花是不公平的；案例二中，翠花因为没有证据证明剩余房贷是其个人出资，被法院推定系和柱子每人一半出资。上述两个案例，案例一较为极端，只能说明柱子运气好，换个也可能就不是这样判了，但是这也说明，在现实情况下，没有一部专门的非婚同居的法律，导致法律裁判的尺度很大，甚至是同案不同判。但是，我们要明确一下，非婚同居是合法的，法律并没有禁止。这一点不同于婚外同居，婚外同居是非法的，是法律明确禁止的，婚外同居，尤其结婚一方赠与

给同居第三方的财产，该赠与是无效的。

为了最大限度地维护非婚同居双方的利益，完全有必要在同居期间达成，同居协议，协议应该重点约定，财产的出资情况，归属情况，以及解除同居关系时，同居财产的处理方式。做好预防，毕竟从非婚同居到结婚还有很大的不确定性。

作者：季伟   江苏田湾律师事务所律师