1、基本原则

①不对外出租

抵债资产收取后原则上不能对外出租。因受客观条件限制，在规定时间内确实无法处置的抵债资产，为避免资产闲置造成更大损失，在租赁关系的确立不影响资产处置的情况下，可在处置时限内暂时出租。

②实际占有、控制

银行收取抵债资产，必须实际占有、控制抵债资产；否则，银行得不偿失，不仅浪费大量的人力物力财力，而且还影响银行后期依法管理、处置该抵债资产，同时也会受到内部问责和外部监管机构审计。

2、租赁管理

①尽职调查

银行应对抵债资产租赁现状进行详细调查，收集租赁合同，核实租赁合同效力、租赁期限、与银行抵押权关系，租金缴纳、租金查封冻结等情况。收取抵债资产时，抵债人一般将该资产对外出租，且收取较长时间的租金或一次性收取全部租金，应谨慎对待。

②特别注意抵押与租赁的关系

抵押不破先租赁（先租赁后抵押）——订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，收取抵债资产时应充分考虑该租赁情况，才能有的放矢采取相应措施；

抵押破后租赁（先抵押后租赁）——抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。针对此种情况，银行收取该抵债资产后，应变手段更多一些，甚至可以动用司法手段要求承租人强制离场。

③采取措施

银行收取抵债资产后，应与原承租者商谈、拉直租赁关系，愿意继续承租的重新签订租赁合同，否则要求其限时清理退场，并追缴房屋占用费，包括但不限于采取寄送律师函、粘贴腾退公告、申请法院强制腾退（沟通原执行法院，优先采取该方式）、向法院提起腾退诉讼等方式。

3、实务操作

抵债资产若存在租赁关系的，银行应在诉讼或执行阶段主动向法院提出申请，对承租人下发协助执行通知书，查封、冻结租金，要求承租人停止支付、或向法院提存、或直接向银行支付租金。

银行取得抵债资产时，该资产已对外出租的，应尽快与有关当事人变更或重新签订租赁协议，以实现银行对抵债资产的租赁收益（不能久谈不决而不采取动作）。若承租人仍欠缴租金的，应向承租人主张租金权利（租金也有时效）；若承租人已预付租金给债务人、担保人或第三人的，银行应收集相关证据，对抵债资产取得日及之后的租金向承租人主张权利，同时采取有效措施积极收回相应租金收益。对于取得的抵债资产租金，属于取得日之前的部分，应作为清收款项归还不良债权；属于取得日及之后的部分，应作为抵债资产租金收入。

4、案例分析  

（**银行诉熊*抵债资产腾退诉讼案）

湖北**房地产开发有限公司于2012年6月在**银行贷款，第三人湖北**贸易有限公司以其名下位于鄂州市商铺提供抵押担保，后湖北**房地产开发有限公司未能按时归还银行贷款，银行依法向法院诉讼并查封了上述商铺，银行取得胜诉判决后也同步向法院申请了强制执行，因上述商铺两次司法拍卖皆流拍，银行于是在2017年11月通过法院以物抵债裁定取得了上述抵债资产。

另，第三人湖北**贸易有限公司于2017年5月将上述商铺一部分租赁给熊*经营火锅店，并签订了《商铺租赁合同》。银行取得上述抵债资产后，向熊*告知银行是上述商铺的产权人并与其商谈拉直租赁关系，但熊*以签订了合法有效的租赁关系并已支付部分租金给湖北**贸易有限公司为由，而不予变更租赁关系，也不愿搬离上述抵债资产。银行多次协商无果后，依法向法院提起了腾退诉讼，要求熊*依法腾退离场并返还占有期间的房屋使用费。熊*在法庭上辩称：租赁合同应该继续履行，房屋的买卖不影响租赁；租赁过程中已支付相应的租金，是完全履行的；2017年签订租赁合同时是知晓抵押情况的，不清楚有裁定书这个情况，裁定抵债是在签订合同之后的，租赁合同是有效的，应继续履行。

法院在本院认为部分阐述：银行依照相关法律程序依法取得涉案房产的所有权，享有该房产占有、使用、收益、处分的权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，买卖不破租赁有例外规定，即“房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。因此，熊*诉称裁定抵债是在租赁合同之后、租赁合同有效应该继续履行的辩解意见不被采纳。

法院最后依法判决熊支付占有期间的使用费直至退场（据实结算），因腾退时间尚无法确定，虽未明确支持该项诉讼请求，但也以支付占用费至离场时变相支持了银行的腾退诉讼请求。