5月19日，北京西城区法院召开了涉家庭房产纠纷典型案例新闻通报会，分析近五年来涉家庭房产纠纷案件基本情况，总结案件特点、难点及审理经验，解读典型案例发出法官提示。西城法院副院长王元田介绍案件调研分析概况及相关工作开展情况，民一庭庭长郭云燕发布典型案例、李俊法官提出法官建议，发布会主持人为周杰。以下内容摘自现场实录。

典型案例

案例 1

赠房后被父母撤销，未公证过户难获法律支持

案情介绍

李先生和张女士是夫妻关系，小李是二人之子。2015年，李先生、张女士与小李签订了一份《协议书》，约定：李先生和张女士同意将位于西城区椿树园的一处房屋赠与给儿子小李。《协议书》签订后，李先生和张女士仍居住在该房屋内，双方未到房屋管理部门办理过户手续。

2017年，小李要求父母协助他去办理过户手续并将房屋交付给他，但李先生和张女士以小李不尽赡养义务为由予以拒绝，表示不再履行赠与义务。后，小李将父母李先生和张女士起诉到法院，要求他们履行赠与义务。

法官说法

《合同法》第一百八十七条规定，赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。《合同法》第一百八十六条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。因此，房产的赠与必须在办理过户登记后才能发生财产权利的转移，在此之前，除经过公证等法律明确规定的特殊赠与合同外，赠与人有权撤销赠与。

该案中，由于双方签订赠与合同未采取公证形式，签订赠与合同后也没有办理过户手续，因此李先生和张女士有权要求撤销赠与，此种情况下，小李无权再要求父母履行赠与合同的内容，所以法院审理后并未支持小李的诉讼请求。

案例 2

父母赠房后一方反悔，共同财产无权单方处置

案情介绍

林先生和钱女士是夫妻关系，小林是二人之子。2017年，林先生、钱女士与小林签订了一份《赠与合同书》，约定：林先生和钱女士同意将位于西城区右内西街的一处房产赠与给小林，但房屋由林先生和钱女士居住至二人百年之后。

2019年，小林要求父母去房管部门协助办理过户手续，父亲林先生表示由于现在生活困难，不同意把房屋过户给小林；而母亲钱女士则表示同意将房屋过户给小林。因父母存在意见分歧，小林将父母林先生和钱女士起诉到法院，要求他们共同履行赠与合同义务。

法官说法

《婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《物权法》第九十五条规定，共同共有人对共有的不动产共同享有所有权；第九十七条规定，处分共同共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。

具体到该案中，房屋属于林先生与钱女士的共同财产，双方对房屋有平等的处理权，双方签订《赠与合同书》将房屋赠与小林，这是合法有效的，但是在办理房屋过户登记之前，二人均有权要求撤销赠与。当父亲林先生作出撤销赠与的意思表示后，即便目前钱女士仍同意将房屋过户给小林，但因两位共同共有人无法达成赠与的一致意见，赠与合同无法继续履行，所以，法院在审理后驳回了小林的诉讼请求。

二、赠与人去世后，受赠人或无法取得房屋所有权

案例 1

父母去世要求兄弟协助过户，同为继承人有权主张撤销

案情介绍

韩先生与宋女士是夫妻关系，韩某海、韩某江、韩某河是二人生育的子女。2010年，韩先生、宋女士与小儿子韩某河签订《赠与协议书》，约定：由于小儿子韩某河对二人照顾较多，二人同意在生前将位于西城区三里河的一处房产赠与给小儿子韩某河，其他人无权提出异议。《赠与协议书》签订后，韩某河考虑到父母健在，为顾及二老感受，未及时要求将房屋过户到自己名下，后来，韩先生与宋女士相继去世。

2018年，韩某河要求其他继承人韩某海、韩某江履行《赠与协议书》，配合他到房屋管理部门去办理房屋过户手续，但韩某海、韩某江主张二人并不清楚《赠与协议书》的情况，并表示房屋是父母留下的遗产，三兄弟都有权继承，不同意将房屋过户到韩某河名下。于是，韩某河将韩某海、韩某江起诉到法院，要求他们履行赠与合同配合办理房屋过户手续。

法官说法

被继承人生前签订赠与合同，约定将财产赠与受赠人，死亡时尚未履行的，受赠人有权请求继承人履行赠与合同，同时继承人有权按照《合同法》第一百八十六条的规定，撤销该赠与合同。也就是说，继承人对赠与人在赠与合同中的权利和义务是一并继承，既继承了赠与人配合受赠人过户的义务，也继承了赠与人在一定条件下撤销赠与的权利。

具体到该案中，由于韩先生与宋女士在世时未办理房产过户登记，且双方签订的《赠与协议书》并未办理公证，因此韩先生与宋女士去世后，在韩某海、韩某江行使撤销权的情况下，韩某河就无权要求其他继承人继续履行《赠与协议书》。所以，法院在审理后驳回了韩某河的诉讼请求。

案例 2

夫妻共有房产十万“卖给”儿子，法院确认名为买卖实为赠与

案情介绍

李先生和王女士是夫妻关系，二人生育了一儿一女。2014年，李先生因病去世，对登记在王女士名下位于西城区南礼士路的一处房屋，儿女未要求析产继承。2015年，王女士与儿子签订了房屋买卖合同并将房屋过户到儿子名下，合同约定的房产交易价格仅为10万元，且并未实际支付。

2016年，王女士因病去世。2017年，女儿在要求继承上述房屋的过程中发现房屋已登记至哥哥名下，遂将哥哥起诉到法院，要求确认母亲与哥哥签订的房屋买卖合同无效。

法官说法

案例中的房屋，虽然登记在王女士个人名下，但因为是李先生与王女士婚姻存续期间取得，所以依据《婚姻法》第十七条应当属于夫妻共同财产。同时根据《继承法》第二十六条规定，在李先生去世后，房屋析产之前，该房屋应当属于王女士和儿女共同共有。

王女士在丈夫李先生去世后，将房屋出售给儿子的行为根据合同法第五十一条的规定构成无权处分。而且，虽然王女士与儿子签订了房屋买卖合同，但约定的房屋交易价格显然并非市场交易价格，且未实际支付购房款，因此双方实际上并无买卖房屋的意思，结合案件情况应当认定双方名为买卖实为赠与关系。该处分行为未得到女儿的追认，王女士与儿子之间的赠与是无效的。同时，基于王女士和儿子的身份关系，二人在明知该房屋未经析产继承尚有女儿份额的情况下，仍私自处分房屋，构成了法律意义上的恶意串通，损害了女儿的利益，因此法院经审理后确认了双方签订的房屋买卖合同无效。

三、房产登记人无权处分，他人善意取得继承人或无法追回房产

案例 1

母亲去世父亲私自卖房，女儿起诉遭遇“善意第三人”

案情介绍

张先生和李女士是夫妻关系，小张是二人之女。2015年，李女士因病去世，对登记在张先生名下位于西城区车公庄大街的一处父母共有的房屋，小张未要求进行析产继承。

2017年，张先生私自将房屋以445万元的市场价格出售给了韩先生，韩先生支付了购房款并办理了过户登记。2018年，小张得知此情况后，将父亲张先生和购房人韩先生起诉到法院，要求确认二人签订的房屋买卖合同无效。

法官说法

根据我们前面提到的《婚姻法》和《继承法》的相关规定，在李女士去世后，房屋应当属于张先生和小张共同共有的财产。但是由于房屋只登记在张先生一人名下，购房人韩先生基于对不动产登记公示的信赖，与张先生签订了房屋买卖合同。此时，张先生私自出售房屋的行为构成了《合同法》第五十一条规定的无权处分。

但与上一个案例不同的是，因买卖合同是双务有偿合同，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，也就是说无权处分并不构成买卖合同无效的理由。另一方面，购房人韩先生支付了合理价款并办理了过户登记，韩先生对房屋构成“善意取得”，因此法院对小张要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求未予支持。

案例 2

母亲去世父亲将房产赠与保姆，儿子起诉赠与无效但房产难追回

案情介绍

孙先生和张女士是夫妻关系，小孙是二人之子。2014年，张女士因病去世，小孙考虑到父亲的生活及心理等问题，对登记在父亲名下位于西城区展览路的一处父母共有的房屋，未要求进行析产继承。2016年，孙先生将该房屋赠与了照顾其生活的保姆江女士，并将该房屋过户到江女士名下。随后，江女士将该房屋抵押给某小额贷款公司获得借款300万元，同时办理了抵押登记，还在公证处办理了强制执行公证书。由于江女士未在借款期限内还清贷款，某小额贷款公司便向法院申请强制执行，法院依法对上述房屋采取了保全措施并准备进入拍卖程序。

在拍卖过程中，小孙才得知情况，小孙先将父亲孙先生和保姆江女士起诉到法院，要求确认二人签订的赠与合同无效，同时又针对法院对该房屋的执行措施，提起案外人执行异议之诉，要求排除对该房产的执行。

法官说法

与前述案例相似的是，张女士去世后，孙先生私自将房屋赠与保姆江女士的行为，构成了《合同法》第五十一条规定的无权处分。该处分行为未得到小孙的追认，孙先生与江女士之间的赠与合同是无效的。因此，法院在审理后支持了小孙要求确认赠与合同无效的诉讼请求。

但需要指出的是，赠与合同无效并不意味着小孙可以追回房屋的所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

根据上述法律规定，由于江女士把房屋抵押给某小额贷款公司时已办理了抵押登记，所以某小额贷款公司依法对房屋享有优先受偿权。而且，虽然法院确认了孙先生和江女士之间的赠与合同无效，但在该判决书出具之前，法院已对房屋采取了查封措施。因此，法院经审理后对小孙提出的停止对房屋执行的诉讼请求未予支持，小孙已无法追回房屋，只能向父亲孙先生主张赔偿损失。

结语

家风是家庭的精神内核，也是社会的价值缩影。良好家风和家庭美德是社会主义核心价值观在现实生活中的直观体现。在当前经济快速发展的社会转型期，更需要共建社会主义家庭文明新风尚。而受利益调整、观念冲突等影响，当前部分家庭中有血缘关系的亲人，因财产争端尤其是房产纠纷对簿公堂的情况，不再鲜见。房产是一个家庭的核心资产甚至是最重要的资产，因财产价值较大，且经常存在登记人与法定共有人不一致问题，所有权转移又必须经过户登记，因此，有关家庭成员之间因继承、受赠父母房产而产生的涉家庭房产纠纷一旦出现，往往对家庭的和谐产生巨大冲击。