工业房地产处置涉及集体土地相关问题探析

2020-06-11 22:47:23 | 来源：中国法院网 | 作者：任建建 张忻

　　工业房地产在执行处置过程中，可能涉及形形色色与集体土地权利相关的问题，主要有以下几种情形：

　　第一种情形是涉及租用集体土地，或买断使用集体土地。

　　第二种情形是涉及新《土地管理法》规定的可流转集体土地使用权，比如集体建设用地。

　　第三种情形是存在用地审批不规范，办理了集体土地使用权证，载明用途为商住楼，且未按证载用途使用等历史遗留问题的集体用地。

　　本文试图按上述情形逐一分析如下：

　　对于第一种情形，如涉及违法用地或买断土地使用权的情况，参照《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》（法[2012]151号），可以进行“现状处置”。处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质，买受人或承受人按照房屋现状取得房屋，后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除、拆迁及补偿不能等风险由买受人或承受人自行负责。变价不成的，债权人可以接受该房屋抵债。变价或抵债裁定中应载明上述内容和风险。对于土地使用的价值，笔者认为可以考虑采用权利取得对价补偿的办法。

　　如涉及租用的情况，在不改变租赁合同前提下，可不征得集体经济组织同意对房屋进行“现状处置”，但处置前应告知集体经济组织。处置时应当充分披露租赁合同内容，特别是公告租赁剩余期限、租金标准及支付等情况。确定保留价需考虑租金支付情况。成交或抵债后，被执行人作为承租人的权利义务由受让人继受。同时需要考虑集体组织对买受人继续使用土地有无异议，如无异议原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，租金标准仍按原合同。如集体组织对买受人继续使用土地有异议，则由执行法院与集体组织协商确定，如不能协商确定的，执行法院可以参照市价标准确定。

　　对于第二种情形，集体土地入市，应当依照新《土地管理法》规定，在符合相关审批条件情况下，办理相关流程手续。具体法律规定：“集体经营性建设用地入市，首先入市的土地要符合规划，必须是工业或者商业等经营性用途，入市后不得变更用途；其次必须要经过依法登记，并在土地利用年度计划中作出安排。”具体经办流程为：(一)农村集体经济组织持土地所有权证等资料，向所在镇国土资源分支机构提出申请;(二)经镇国土资源分支机构和镇人民政府提出初审意见后，报市土地行政主管部门审定，符合条件的发给流转批准书;(三)农村集体经济组织取得流转批准书后，按有关规定确定土地使用者，签订流转合同;(四)流转双方按流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持流转批准书、流转合同、地上建筑物合法证明等文件于签订流转合同之日起30日内，到市土地行政主管部门申请办理土地登记手续，确认建设用地使用权，领取土地使用证。

　　对于第三种情形，虽办理了集体土地使用权证，领取了房产证，但集体土地载明的用途却为商住楼或其他非经营性用途。新《土地管理法》新设集体土地流转条款，只是为进一步保护农民的合法权益，并不等同于完全放开集体土地市场，或者说就此赋予集体土地与国有土地同等的地位。此类集体土地，根据房地一体原则，在处置房产时必然涉及到土地使用权的价值考量。由于土地使用权人虽支付对价，领取集体土地使用权证，但存在违规办证的情形，处置所面临的直接困难就是：一、买受人即使适用新《土地管理法》也无法办理集体土地使用权证；二、评估机构也无法就类似土地使用权的价值进行估价。造成困境的原因属于先前用地审批混乱的历史遗留问题。本文认为对该类情形的房地产，法院应征询土地规划等部门的意见，首先由国土和规划部门消除集体土地权证违规办理的瑕疵，使土地权益回归原始合法状态，然后根据集体土地使用权应然的性质，考虑后续处置方案。如符合新法流转规定的，按程序流转；如不符合流转规定的，视为无证地，采用对被执行人获取集体土地使用权支付对价进行补偿的办法确定权利价值。在土地权证瑕疵未消灭，且不能征得国土规划部门一致意见的情形下，此类房地产暂不具备处置条件，法院不应贸然处置。