房产法律解答集锦（一）

问：我母亲在临终前把房子赠与给我了，我母亲是产权人，房子是新农村改造，有我父亲的优惠购房平米，现在母亲不在了，父亲想把房子要回去！我是得到房子的2/1，还是4/1？

答：按照婚姻法的相关规定，婚姻存续过程中，房产属于夫妻共同所有。因此，您父亲理论上拥有一半的产权。则您母亲有权处置她所有的一半房产权利，如果处置共同财产需要夫妻双方同意。按照法律规定，生前如果您有证据证明您母亲生前已经将房产赠与给您，则您应当享有该房产的一半，也就是1/2的权利。

需要提醒的是，您母亲赠与您的事实需要相关证据佐证。

问：我跟朋友合租了一个房子，方式是押一付三，因为个人原因要提前搬走。我也认可违约金，但是房东拒绝退款。他说只有将这个屋子转租出去才行。而且我看到合同最后的备注是 如乙方违约房租，押金，各项费用不退 ，请问这属于霸王条款吗？

答：房东所说需要将房屋转租出去才可以退款不合法。依据我国《合同法》第114条规定，违约金过高的可以要求降低，一般司法实践中，违约金不超过合同标的的30%。按照一般实践，一般一个月的违约金比较合理，也就是一个月的押金作为违约金比较合理。您可以给房东发出解除合同通知书，或者保留好相关的证据（包括微信等电子证据），以确认您发出退租意思表示的时间。如果房东拒不退款，可向该租赁房屋住所地的人民法院提起诉讼。

附：《合同法》第一百一十四条规定

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

问：我要提前退租，可以把押金要回来吗？失业了不得不回老家。

答：一般来讲，房屋租赁合同都会规定，租期未到期前，如果一方提前停止租赁，需要提前一个月等时间通知另一方解除合同，同时需要支付违约金。您的租赁合同是押一付三，一般合同中会约定，一旦承租方违约，可以扣留押金不予退还，作为违约金。建议您仔细看下您手头的合同条款。另外，因为疫情的原因造成您失业而不能租赁该房屋，也属于有一定的其他原因，您也可和房主协商建议减免违约金。

问：北京小区里违建，1980年以后建的房子，现在这个房子扰民，属于违建，还阻碍消防通道，我问了12345，但说是历史遗留问题的房子，拆违比较麻烦，估计2年都不一定弄完，很失望，拆违怎么这么难！这个违建对外出租，扰民，严重影响我休息，不知道怎么解决！想得到您的帮助，谢谢！

答：建议您向城市管理综合行政执法局、规划局或规划委员会举报。

根据《城乡规划法》第六十四条的规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”

问：您好，我买的期房，房子被开发商抵押给银行了，银行同意开发商卖房子，我全款买房子，并网签后，开发商是不是应该解除抵押，不解除抵押是不是犯法，我可以去哪告它？

答：根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程后续资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。抵押人出售该类房产应通知抵押权人，并告知受让人的关于抵押的情况，否则转让行为无效。所以，如果银行同意开发商卖房子，并告知受让人关于抵押的情况，则转让行为有效。

如果开发商没有告知您关于抵押的情况，房屋买卖合同中没有关于已抵押的说明，您可以向房产所在地的基层人民法院提出诉讼，可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”根据上述司法解释的规定，在开发商隐瞒所售房屋抵押事实的情况下，买受人有权提出撤销该合同和要求开发商返还购房款。开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，其可以认定为欺诈或违约情形，购房者可以要求开发商退房，并依据上述规定进行索赔，可要求其承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

根据《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任:（一）假借订立合同，恶意进行磋商:（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。如开发商没有告知您房产已抵押，符合该条款第（二）项之情形。