从中介公司转租房屋应当注意的几个问题

从中介公司转租房屋应当注意的几个问题

重庆律师 陈龙桥   2020年5月19日

摘要：从中介公司转租房屋，与直接从房东处租赁房屋相比风险要多一层。在转租房屋前，承租人应当注意查询中介公司的信誉、规模、注册资金缴纳等情况；每次向中介公司缴纳房租的时间应尽可能短一些。

现在不少人通过中介公司或者托管公司租赁房屋，也就是中介公司或者托管公司与房东签订《房屋租赁合同》，先从房东处租赁房屋，再与实际承租人签订《房屋租赁合同》，将房屋转租给实际承租人使用。这种房屋转租模式与普通的房屋租赁是有很大区别的。

案例：甲公司从事房屋转租赁业务，其从房东乙处租赁房屋，再将房屋转租给承租人丙使用。承租人丙按照其与甲公司签订的《房屋租赁合同》（下称《租赁合同一》）缴纳了半年房租，但随后不久甲公司破产，房东乙没有按照《租赁合同一》的约定收到房租，遂要求承租人丙马上搬出并交回房屋。承租人丙以已经按照其与甲公司签订的《房屋租赁合同》（下称《租赁合同二》）向甲公司交了房租，且甲公司转租房屋是房东乙同意的为由，不同意搬出。

房东乙和承租人丙都没有违约之处，违约的是甲公司。但问题是甲公司已经破产，甲公司在收取承租人丙缴纳的房租后无力向房东乙支付房租，那么房东乙是否有权以没有收到房租为由，要求承租人丙马上搬出房屋呢？

首先、两份《房屋租赁合同》都是有效的。

房东乙与甲公司签订的《租赁合同一》，承租人丙与甲公司签订的《租赁合同二》都没有违反法律强制性规定，两份都是合法有效的，合同的任何一方违反合同约定都应当承担违约责任。

其次、房东乙不能因为甲公司的转租行为而要求收回房屋。

同时，根据《合同法》第224条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”的规定，因房东乙同意甲公司转租房屋，因此甲公司再将房屋出租给承租人丙的行为也是合法有效的，房东乙不能因为甲公司的转租行为而要求收回房屋。

第三、房东乙有权以没有收到房租为由，要求承租人丙马上搬出房屋。

根据《合同法》第227条“承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，因甲公司没有按照《租赁合同一》的约定向房东乙支付房租，房东乙是可以按照《合同法》的规定解除其与甲公司签订的《租赁合同一》并收回租赁房屋。

同时，根据《合同法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）的相关规定，房东乙是出租人，甲公司是承租人，丙是次承租人，即甲公司和丙在法律上都是承租人，作为承租人一方应当共同向作为出租人一方的房东乙负责，因此房东乙可以没有收到房租为由要求承租人丙交回出租房屋的。

第四、承租人丙的权利应当如何维护呢？

承租人丙已经向甲公司缴纳了房租，但又不能对抗房东乙，那么承租人丙的权利又该怎么维护呢？

1、承租人丙可以要求甲公司承担违约责任、赔偿损失。按照《合同法》等法律规定，承租人丙可以根据《租赁合同二》的约定追究甲公司的违约责任，要求甲公司赔偿损失等。只是甲公司已经破产，承租人丙要求甲公司赔偿损失是很困难的，不但向破产管理人申报债权等参加破产程序费时费力，而且很可能得不到什么赔偿。

2、承租人丙可以要求继续租赁该房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十七条的规定，承租人丙可以选择代甲公司向房东乙支付房租而继续租赁该房屋，房东乙不能拒绝。因为承租人丙在大多数情况还是需要继续租赁房屋的，如果因为甲公司没有向房东乙支付房租而要求承租人丙搬出该出租房屋，则承租人丙需要再花费时间和精力去寻找其他合适的房屋，如果这样就给承租人丙增加了额外的负担。因此法律规定给承租人丙可以选择继续租赁该房屋或者不再租赁该房屋的权利，也是为了适当平衡各方的利益。

虽然承租人丙可以选择代甲公司向房东乙支付所欠房租继续租赁该房屋，但承租人丙仍需要再次缴纳房租才可以继续租赁该房屋，因此承租人丙无疑是受损失最大的一方。那么作为普通的承租人，在从中介公司或者托管公司处转租房屋时，需要注意哪些方面的问题呢？

首先、应当注意了解中介公司的信誉。现在网上搜索相关信息也很容易和方便，如果该中介公司的负面信息比较多，就需要小心谨慎。总之，在网上搜一搜先了解一下总没有坏处的。

其次、需要了解中介公司的规模大小。虽然大公司也有破产或者卷款走人的可能性，但发生的概率毕竟要比小公司小得多。

第三、还应当了解中介公司的注册资金缴纳情况。现行的公司法规定股东出资可以认缴，即在成立公司时可以不实际缴纳任何注册资金，可以在公司成立五年十年以后再分期缴纳注册资金，甚至在五十年一百年后再分期缴纳注册资金的也有。按法律规定只要在市场监督管理局（原工商局）备案的公司章程中注明，市场监督管理局也是准予公司注册登记并为公司颁发营业执照的。因为这些信息都是要在市场监督管理局备案登记的，如果事前在市场监督管理局的网站上查一查，中介公司是否实际缴纳过注册资金，缴纳了多少等信息，也可以作为判断公司实力与信誉的依据，可以作为从该中介公司租赁房屋时的参考因素。

最后，实际承租人在从中介公司处租赁房屋时，应当尽可能的选择比较短的租金支付周期，尽量争取房租每月一付，或者两三个月支付一次，最好不要选择半年一付，或者一年一付。这样即使中介公司破产或者卷款走人，承租人所遭受的损失也要小一些。