买到抵押房怎么办

随着近几年的房市一片火热，房产纠纷的官司也越来越多，有人买到了抵押房，十分揪心，本文以简单案例分析的方式，希望能够帮到大家。

基本案情：

近日，王女士向我们咨询，她于2018在佛山购买了一套商品房，当时开发商声称“拥有该房屋的完全产权”。后来，她偶然得知：在签协议之前，该公司因为出现债务纠纷，早就将该房屋抵押给了银行。得知这一消息后，王女士十分慌张，于是马上到当地产权登记部门了解备案情况，结果证实该房确实已经抵押。王女士找到该公司负责人沟通，但对方声称债务立即就可以还清，抵押马上就可以解除，但是对于王女士要求的退款事宜闭口不谈。这种情况下，因为开发商故意隐瞒房屋被抵押的事实，而王女士本身并没有什么过错，她提出解除合同合法吗？ 

争议焦点：

王女士是否能解除合同？

律师观点：

在房屋的买卖过程中，作为卖方的房地产开发商至少有两个基本的合同义务：一是对房屋拥有所有权，二是保证不存在权利瑕疵。如果该房屋已被抵押，卖房应告知买方且应当在合同注明。

最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 
　　(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； 
　　(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 
　　(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。” 

我们根据以上法律规定，可以得知王女士不但可以要求返购房本金，还可以要求卖方支付不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

看完后，网友A就有疑问，自己最近也想买房，买房子怎样才可以避免踩坑？笔者给出三点建议：

第一，购房者可以事先核实房源信息。在交易的过程中，卖方和中介公司都应当将房屋的实情和相关情况告知购房者，但是我们在买房时也可以要求对方出示相关的证明。

第二，在房产交易的过程中一般会涉及到很多证据，购房者在买房时应当将这些证据保留下来，如宣传资料、认购协议书、定金收据、购房合同、购房发票、开发商收取其他费用所开具的收据或发票等，尽量不要采用现金支付房款，避免难以查证。

第三、购房者在购买二手房的时候，可以将该房屋进行预告登记。根据2016年2月最高人民法院发布《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《物权法司法解释一》）第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”该规定进一步明确预告登记的法律效力即未经预告登记权利人同意的处分行为不发生物权效力。

可刚付完首付款的网友B急了，说已签了购房合同，怎么查验房产是否有抵押？

根据《担保法》规定，开发商若将土地或房屋进行抵押，均须到房地产管理部门做抵押登记。

在购买新房时，购房人可以要求开发商出示所购房产的有关证件，即房屋所有权证和土地使用权证，看在证件的备注栏中有无作他项权利记载。如果备注栏中没有注明他项权利（抵押）的情况，则该房屋没有抵押给银行，这里需要提醒的是一定要坚持看原件。

而对于二手房而言，买房者可以同卖房者协商，携带身份证、房产证直接去房产管理局窗口查询，也可以登陆房屋所在地的房产管理局的官方网站查询。

为了避免不必要的风险，建议广大购房者在买卖合同上中约定好相关责任，如因抵押等行为导致房产无法正常过户的处理方式。