涉新冠疫情减免租金群体性纠纷调解指引
来源：汤丽律师
发布时间：2020-04-13
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指导减免租金纠纷解决的法律及司法政策
（一）《中华人民共和国民法总则》
（二）《中华人民共和国合同法》
（三）《中华人民共和国治安管理处罚法》
（四）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
（五）2003年《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（现已失效，但相关处理原则可以参考）
（六）2009年最高院发布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》
（七）2020年2月9日，广东省高级人民法院发布的《广东疫情防控民事行政审判通告》
（八）2020年3月5日，广东省高级人民法院发布的《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》
涉新冠疫情影响租金减免的政府优惠政策
（一）广东省人民政府《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产促进经济稳定运行的若干政策措施》
第三条，进一步减轻企业经营负担 （九）减轻企业租金负担。国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。免租金两个月以上的企业，按免租金月份数给予房产税困难减免。
（二）租赁物所在地政府（市、县/区、镇/街）发布的政策。调解前应先全面了解租赁物所在地的租金减免政策及租金补贴政策，包括市、县/区、镇/街三级政府及其相关部门政策。
例如中山市人民政府《关于应对疫情稳企安商的若干措施》第一条规定，减轻负担1．降低租金负担。非公有经济实体和个体工商户承租市镇两级国有（公有）企业及行政事业单位国有资产类经营性土地、物业，从事生产经营活动的，免收2月份和3月份租金。协调、推动在中山市运营的其他各级国有企业（含国有控股）为实体经营的承租户减免租金。倡导和鼓励村集体物业、大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体为实体经营的承租户减免租金。对主动为租户减免房产或土地租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可申请减免相应的房产税、城镇土地使用税。
又如中山市国资委、中山市财政局《中山市市属国有企业及市直行政事业单位减免租金实施细则》第二条规定，减免对象承租市属国有全资、控股企业及市直行政事业单位所拥有的经营性土地、物业，受到新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，生产经营遇到困难的非公有经济实体和个体工商户（含自然人）（以下简称承租户）。第三条规定，减免标准 （1）享受此次免租的土地、物业包括：经营性土地、商铺、仓库（含保税仓库）、摊位、厂房、办公楼；（2）不包括住宅、车位、基站塔台、广告牌；（3）减免费用不包括物业管理费、水电费、经营权费、清保费、广告费等其他应由承租户支付的费用。根据出租人与承租户合同约定的租金标准减免2020年2月、3月租金。承租户已交纳2月、3月租金的，可顺延减免，确实不能顺延的可申请退款。原租赁合同2020年2月份、3月份为免租期的，租金减免期可顺延。
租户要求减免租金的依据
（一）合同依据如租赁合同已经约定，如发生传染病、不可抗力、政府措施等行为，免除租金缴纳义务的，则承租人可依合同约定要求减免租金。
（二）法律依据如果没有合同依据的，则根据法律进行分析。
1、不可抗力
据全国人大常委会法工委有关权威人士解读，目前普遍观点认为本次新型冠状病毒肺炎疫情及疫情防控措施，构成“不可抗力”。因疫情或疫情防控措施导致合同不能履行的商户，可以根据合同法的相关规定，根据疫情或疫情防控措施的影响，主张免除租金或者解除合同，但法律另有规定的除外。调解时可从适用条件、时间节点、减免程度和细分类型四个方面来把握。
（1）适用条件。根据《民法总则》第一百八十条第一款“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”和《合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”等规定，以不可抗力为由主张不承担合同责任的，必须满足“因不可抗力不能履行合同”的条件；如仅以疫情爆发或政府疫情防控措施本身为由主张减免租金的，并不符合法律规定的免责事由。租户应举证证明疫情或政府疫情防控措施导致其合同不能履行，方可支持。
（2）时间节点。构成不可抗力免责事由在合同履行时间节点上具有一定要求，必须是疫情爆发或政府疫情防控行政措施发生在合同成立以后、履行以前这个时间点；如果在合同订立以前发生新型冠状病毒肺炎疫情，或者在迟延履行合同期间发生新型冠状病毒肺炎疫情,则不能适用不可抗力主张免责。
（3）减免程度。关于租金减免的程度，应根据不可抗力事件对合同履行造成的影响程度而定。
（4）细分类型。不可抗力导致合同不能履行的情况可细分为三种类型及相应的法律后果:A类型，合同全部不能履行的：租户可依法要求解除或变更合同、免除租金；B类型，合同部分不能履行的：租户可依法要求变更合同、减免部分租金；C类型，合同一时不能履行：租户可要求延期履行、部分履行与不履行，暂缓缴纳租金、减免部分租金或免除租金等。
2、情势变更（1）司法政策依据。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，即为合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
（2）司法政策借鉴。2003年非典时期，最高院出台的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中规定：由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。虽然该文件目前已经失效，但是对于目前新型冠状病毒肺炎疫情给合同履行造成的影响仍有参考意义。
（三）政策依据
调解中，应当注意为租赁各方正确分析解读政策。
（1）省政府《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产促进经济稳定运行的若干政策措施》，国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金。
（2）租赁物所在政府（市、县/区、镇/街）发布的政策有涉及减免租金的，符合政策规定减免租金的，可以依据政策内容要求减免租金。
（3）需要注意的是，不少地方政府所发布的减免租金政策区分国有（公有）物业与村集体物业、大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体所有或经营的物业。A、相关政策对于国有（公有）物业一般直接规定减免；B、对于村集体物业，要注意了解租赁物当地政府如有出台对出租人减租给予补贴等优惠政策的，则引导出租人予以部分减租，以共享政府扶持政策；C、其他的市场经营主体所有或经营的物业则是鼓励减免，并不具备强制性；D、市场运营主体（即第一承租人）应基于公平原则，将在政府优惠政策享受公有物业减免范围内的租金下放给实际承租物业进行实体经营的次承租人即商户。
调解减免租金群体性纠纷应遵循的原则
1、立足大局原则。调解减免租金群体性纠纷除了给当事人答疑解惑、提供解决方案外，还要注意收集各方当事人倾向性、苗头性问题，及时予以疏导，严防矛盾升级激化，影响社会稳定。
2、平等自愿原则。根据合同法规定，租赁合同属于平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，出租人和承租人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方，并依法享有自愿协商变更、解除、终止等合同权利，任何单位和个人不得非法干预。
3、实事求是原则。本次疫情对于全国各行各业的经济影响属于客观存在的情形，各方应本着尊重事实、互谅互让的态度共同协商、共渡难关，不得捏造、伪造客观事实和材料。在协商过程中，应遵循契约精神，同时确保协商一致的内容可实际履行。
4、公平合法原则。协商的方式和内容既要符合法律法规的规定，又要考虑疫情期间的特殊情况以及实际履行能力，同时也兼顾双方的权利与义务相一致，有利于顺利化解矛盾。
5、明确具体原则。通过延期履行、分期支付、减免租金、减免管理费、减免违约金、变更或解除合同、搬离房屋等达成合意的，应当对履行期限、履行方式等进行明确约定。
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