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女儿未经授权私售母亲名下房产的效力

作者:陈惠斯 来源:找法网 日期:2020-03-26 17:01

上海房产律师分享:女儿未经授权私售母亲名下房产的效力

  【案情】

  2018年5月,李某与王某签订了一份《南昌市城市房屋存量房买卖合同》,约定:李某愿出资110万元购买王某代理其母亲赵某出售的位于南昌市西湖区某小区的一套房屋,李某同意先行支付5万元定金给王某,双方还就首付款及按揭贷款等事宜进行了约定。合同签订当日,李某依约向交付了5万元定金,王某出具了定金收条。但王某迟迟不接收李某的首付款,亦未按照合同约定交付房屋。王某告知李某本来以为房屋卖110万的价格其母亲赵某必然会同意,冲动之下签订了合同,事实上王某未取得其母亲赵某授权,且其母亲并没有卖房的打算,故不能继续履行案涉合同项下的义务。为此,李某向法院提起诉讼,要求解除双方签订的房屋买卖合同并双倍返还定金10万元。另查明,王某与赵某系母女关系。

  【分歧】

  本案中,王某作为无处分权人私售母亲名下房产,王某与买受人李某之间订立合同的效力如何?对此,存在以下不同意见:

  第一种意见认为,合同无效。行为人超越代理权或无代理权对外订立的合同,因无权处分应归于无效。

  第二种意见认为,合同效力待定。无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

  第三种意见认为,合同有效。合同系双方当事人真实意思表示,具备合同生效要件,应认定为生效行为,方能保护各方利益,维护交易秩序,培育交易信用。

  【管析】

  我国《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。 该规定属合同效力待定,即合同的效力取决于权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权。

  但是,该规定存在缺陷,其一,如果权利人拒绝承认,则合同将被宣告无效,无处分权的人不必承担违约责任,而仅仅依靠侵权责任或返还不当得利,并不足以保护合同相对人,违反诚实信用原则,显失公平。其二,没有区分物权变动的原因与结果,将合同的效力完全决定于权利人的追认或者无权处分人取得处分权,实际上仍然奉行了“所有权高于一切”,与《物权法》第15条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”的规定相违背,不能保护交易安全和维护交易秩序。

  笔者认为,市场经济发达的国家已不再单纯地奉行“所有权高于一切”的法则,而将保护交易安全作为一项非常重要的法律价值来追求。无权处分合同无需原权利人的追认或事后取得处分权的要件成立取得法律保护之效力,而仅因受让人基于信赖之善意,具备合同生效要件就应受到法律保护。

  2012年5月10日最高院公布的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件使用法律问题的解释》(以下简称《解释》)第三条明确规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”。 
  此条文是对无处分权情形下买卖合同效力及违约救济之规定,旨在解决司法实践中出卖人以无处分权为由恶意主张合同无效导致买受人权利救济陷入困境的问题,也是我国对无权处分合同效力最明确的规范。该规定还明确了买受人可以要求无权处分人承担违约责任,而违约责任的前提是合同生效,所以可推知在没被追认也没有取得处分权的情况下,无处分权人处分他人财产所订立的合同也是有效的。

  因此,根据上述《解释》,作为无处分权人的王某与李某之间订立房屋买卖合同,仍是合法有效的。但鉴于事实上王某未取得其母亲赵某授权,且其母亲并没有卖房的打算,王某因未取得所有权或者处分权致使房屋所有权不能转移,李某有权要求出卖人承担违约责任,或者要求解除合同并主张损害赔偿。现李某诉请解除双方签订的房屋买卖合同,并双倍返还定金10万元,于法有据,于约相合,应予以支持。

  综上,笔者赞同第三种意见。

  (作者单位:江西省南昌市西湖区人民法院)

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陈惠斯

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