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关于《中华人民共和国物权法》建设用地使用权制度的评析

作者:曹乐维 来源:找法网 日期:2020-03-18 17:51

关于《中华人民共和国物权法》建设用地使用权制度的评析

  我国《物权法》第一百三十六条规定,“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。”第一百三十九条并进一步规定,建设用地使用权出让合同应当约定建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间。这表明我国《物权法》对建设用地使用权赋予了新的内容,对可以作为此种用益物权标的的范围作了延伸与扩张,这是一项重要的创新。在此,笔者就此项法律创新发表以下评析意见。

  (一) 关于此种用益物权的概念与称谓

  国内外学者通说认为,此种用益物权的法理依据,应归于空间权学说的提出与发展。但是,就此种用益物权采用的称谓和相应的制度设计,一些国家的作法不甚一致。笔者就此作了一些粗浅的考察,获得以下的例证。

  第一, 在我国台湾地区,法学家们以空间地上权作为法理依据,提出区分地上权的概念,已为一些单行法律所肯定,不仅实务上广为采用,民法物权编修正草案亦已就此项物权增加了相应的条文。此种区分地上权分别于土地之上空、地下或上下间之一定范围设立,但有学者认为,仅于地下设定此种用益物权时,称之为地上权,似不甚准确。台湾法学家亦认为,区分地上权的创立,符合一物一权原则和物权法定原则的要求。

  第二, 荷兰民法典的物权编第101条规定,“地上权是在他人所有的不动产之中、不动产之上或者不动产之上空获得或者拥有建筑物、工作物或者植物的物权。”而第21条则规定,“土地所有权人使用土地的权利及于地表以上和地表以下的空间”:“他人可以使用地表以上或者地表以下的空间,但以达到地表以上的必要高度或者地表以下的必要深度,以至不损害土地所有权人的利益为限;”“前述两款不适用于空间飞跃权。”

  第三, 据美国学者介绍,按照美国一些州的法律,政府在为公共目的而征收(condemnation)或取得(takings)私人不动产权益时,要对所征收或取得的不动产进行垂直切割(vertical severance)或水平切割(horizontal severance),据以进行价值评估,作出合理补偿。所谓水平切割就是将不动产切割成为三项单独的权利,即地表权、空间权和地下权。而美国的布莱克法律词典则对上述三项权利作出了以下的定义:

  1. 地表权或地表权益(surface right or surface interest)

  地表权益持有人具有对地表的除矿产权益持有人使用地表的权利以外的权利(The surface-interest owner has the right to the surface subject to the right of the mineral-interest owner to use the surface);

  地表权益持有人具有对土壤层中或土壤层以下被发现的任何非矿物物质的权利(The surface-interest owner is entitled to whatever nonmineral substances are found in or under the soil)。

  2. 空间权(air right )

  空间权是指全部地或者部分地使用不动产上方空间的权利(The right to use all or portion of the airspace above real property)。

  3. 地下权或地下权益(subsurface right or subsurface interest)

  地下权是指土地所有权人对处于不动产下方的矿物和水的权利(A landowner‘s right to the minerals and water below the property)。

  第四, 日本民法典第二百六十九条之二规定,“地下或空间,因定上下范围及有工作物,可以以之作为地上权的标的。于此情形,为行使地上权,可以以设定行为对土地的使用加以限制。”在笔者看来,此处所称可以对土地的使用加以限制的情形,可能是地下或空间的工作物须以土地作为依托或支撑,或者在土地上设置进出通道,这应可理解为地下或空间不动产对土地的法定地役权。

  从上述四个立法例可以看出,美国对空间权的表述是air right,所称空间是指存在大气的空间,空间权则是以土地的上方空间而非以地下空间为标的。日本和荷兰则将地上权的权利范围延伸至地下和空间,但未设立独立的空间权。台湾地区未明示地设立空间权,而是将土地按水平方向加以区分或切割,分层次地设立包括空间权在内的多层地上权。这种制度设计都出于一个目的,就是要使不动产物权的标的从地表向地下和空间延伸,扩张不动产物权的内容,提高土地利用率。而这种制度设计的背景则是,由于经济社会的发展和城市人口的增长,土地资源匮乏的现象日趋严重,而科学技术的发展又为提高土地利用率创造了条件,使对土地的深度开发和充分利用成为必要和可能,由此催生了区分地上权制度或分层地上权制度的创立和发展。

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