合同解除的法律后果

现行《合同法》与《民法典》（草案）均规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同的履行情况和性质不同，处理方式也不同。恢复原状指恢复到合同订立前的状态，如采取返还原物方式恢复原状的，原物存在的，返还原物，原物不存在的，可以用同一种类物返还。恢复原状还包括返还财产所产生的孳息、支付一方在财产占有期间为维护该财产所花费的必要费用等。其他补救措施，包括请求修理、更换、重作、减价等。如果因解除合同造成损失，还可以要求违约方赔偿损失。

合同因一方违约而解除，合同关于违约金条款、损害赔偿计算方法的约定还有效吗？

根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》，合同解除后，合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款仍然有效。合同解除是法律赋予守约方的一种违约救济方式和手段，为最大化地保护守约方的合法权益，守约方既可以选择直接适用合同中的违约金条款，也可以要求违约方承担赔偿损失的责任。合同解除后在确定赔偿损失的范围时，应当坚持充分保护守约方利益以及对违约方进行适当惩罚的原则。

赔偿损失的情形和范围，

如果因一方违约造成合同解除，损失赔偿的范围不仅包括守约方的缔约费用、履约准备费用等必要交易成本，还包括合同履行后可以获得利益，但不能超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

如果当事人协议解除合同，有关赔偿损失的问题应取决于当事人的意思自治。当事人在协议中免除对方损害赔偿责任的，协议生效后，不得再请求赔偿。如果解除协议未具体约定损害赔偿，当事人可以另行要求损害赔偿或向法院起诉要求损害赔偿的。

如果因不可抗力解除合同，原则上互不承担损害赔偿责任，但如果一方迟延履行期间发生不可抗力，造成合同不能履行，或者未及时采取补救措施造成损失扩大的，责任方仍应当承担赔偿责任。

案例

案情：2016年8月26日，赵某作为买方与曹某签订了《房屋买卖合同》，约定曹某将坐落于郑州市金水区一套房屋出卖给赵某，总成交价格为145万元，同时赵某签订该合同时支付购房款人民币65万元。双方约定在该合同签订之日起房本下发5个工作日内，共同到房管局办理房产过户手续，然后支付剩余房款，若买卖双方任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，违约方应当向另一方支付房屋总价（145万）的20％作为违约金。2016年12月28日曹某与赵某在通话中明确表示因资金问题解决不再出售涉案房屋。于是，赵某起诉至法院，请求判令解除《解除房屋买卖合同》，判令曹某返还首付款65万元，支付违约金29万元，支付因曹某违约房价上涨的差价损失55万元。

法院认为：双方签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，当事人均应全面履行合同义务。赵某依约支付首付款65万元，曹某应当依约定履行合同义务。房屋买卖合同目的是房屋的出售与购买，曹某辩称因政策原因导致合同不能履行无任何证据支持，不能构成未履行合同义务的抗辩理由，赵某提供的证据足以证明曹某在合同履行期间明确表示拒绝出售房屋，曹某构成根本违约，应当承担相应的违约责任。最终法院判决被告曹某支付赵某购房首付款65万元，违约金15万元，房价上涨损失55万元，以上共计135万元。

张律师分析：本案就是因一方当事人违约导致另一方要求解除合同，守约方可以要求恢复原状并赔偿损失。法院判令返还购房首付款即属于返还原状。因卖方违约且房价上涨产生的差价损失，在性质上属于合同履行后可以获得的利益，也得到了法院支持。同时，法院还支持了合同中的违约金条款，但因违约金约定较高，已经超过实际损失的30%，最终酌定为15万元。应当注意的是，要想获得损失赔偿，守约方应当举证证明损失的数额。本案中买方申请

鉴定机构对卖方明确表示拒绝出售房屋时的房价进行了鉴定，完成了对房屋差价的举证责任，因而诉讼请求获得了法院支持。

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