物业公司能否因业主欠水电费而擅自停水、断电？

“水电一起停的夜晚，最适合点上一支白蜡烛，坐在狭小的房间里追忆小半生所有的苦难。”这种情形似乎只有出现在别人家里，才无关痛痒，甚至还会发生些浪漫的故事。但若发生在自己身上，估计早就跳起来，找物业公司去算账，谁给你的权利，凭什么断我的水断电？

那么，当业主存在欠水电费的情形下：

1、物业公司是否有权停水停电呐？

2、若物业擅自断水断电给业主造成损失的，物业公司是否需要承担赔偿责任呐？

带着上述两个问题，我们来看一则真实的司法案例，且看法院是如何认定的。

【案情简介】

原告将其所有的住宅房屋出租给李某使用，合同约定租金9600元/年。李某承担租赁期内的物业费、水、电等实际使用的费用。后因承租人李某逾期交纳水费、电费，物业于2017年6月把其电表拆除至2018年4月6日，导致李某无法正常使用供电。遂后李某搬离涉案房屋。原告认为，物业公司私自违法将原告租户正在使用的电表拆掉，停电停水，导致租户李某无水无电无法生活搬走，使原告房屋无法出租造成经济损失和精神损失。故请求判令：

1、物业公司赔偿原告十个月的租金共计9000元；

2、物业公司赔偿原告精神损失5000元至10000元。

案号：（2018）豫0191民初11409号

【法院裁判】

法院酌定物业公司赔偿原告房租损失3000元，精神损失费不予支持。

【律师分析】

从上述案例我们可以看出，物业公司擅自停水停电给业主造成的，需要承担相应的赔偿责任。那么，我们来分析一下上述案例涉及到的法律关系。

1、业主与物业公司之间是物业服务合同关系，物业公司提供物业服务，业主缴纳物业费；

2、业主与供水、供电公司之间是供水供电合同关系。供水供电合同的相对人是供水公司和电力供应公司，享有停水停电的权利人是供水公司和电力供应公司，而非物业管理企业，物业公司并没有停水停电的权利；

3、若物业服务合同中约定，业主不缴纳物业费的情况下，物业公司有权停水停电的条款是否有效？

我们认为，这样的约定对业主是不产生法律约束力。因为在合同法上，这属于涉他合同条款，这种条款必须经过供水公司和电力供应公司的同意，否则这样的格式条款对业主是不产生约束力的。

回到上述案例，法院酌定被告赔偿原告房租损失3000元，是因为原告及其租户李某在接受物业服务期间，未及时交纳费用自身存在一定的过错，物业公司在本案纠纷中擅自断水断电的行为，导致原告损失扩大亦存在过错，因此按照双方过错比例判令物业公司承担相应的赔偿责任。

最后，借此案例，律师想提醒物业公司的是，即便供水公司和电力供应公司授权物业公司代替其收取水电费，并可以停水停电作为收取水电费的手段，物业公司也不宜以停水停电的极端方式催缴物业服务费用。因为，供水供电不是物业公司提供的服务，其从供水公司和电力供应公司得到的授权范围也是有限的，不能为了催讨物业费而滥用断水、断电的权利；而且，断水断电这种极端的手段，往往会使物业公司和业主之间的矛盾变得更加尖锐，不利于纠纷的解决；一旦物业公司擅自断水断电给业主造成损失的，还将面临承担损害赔偿的责任。

【配套法律】

《物业管理条例》  （2018修正）

第三十五条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四十一条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。