疫情下的房屋租赁合同纠纷应对策略

受此次疫情的影响，房屋租赁合同的履行势必也会受到相应阻碍。姜律师结合这一契机，探讨受疫情影响的承租方能否主张要求减免相应租金这一实际问题，以期能够对一些个人、企业等承租方起到些许帮助。

目前相关部门及最高院倾向于将此次疫情定位为“不可抗力”或者“情势变更”，根据我国《民法总则》第一百八十条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。但不可抗力并不适用于金钱债务，因为在今天支付如此便利的年代，您不能说因为疫情导致您无法支付租金，疫情不足以构成承租方不缴纳租金的合法事由。所以受疫情影响的承租方援引不可抗力来抗辩出租方的租金给付请求权寻求免责是比较困难的。

根据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更原则即合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。如果因受疫情影响导致继续履行合同显失公平，承租人可以援引情势变更请求变更合同，但是对于情势变更的适用，根据最高人民法院《关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》（法〔2009〕165号），“严格适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条。……对于上述解释条文，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核”。可见如果承租方因受疫情影响而援引情势变更请求变更合同，以达到减免租金的目的，在实际运用中也是比较有难度的。

因此，在此类案件中对于承租方而言，应当积极与出租方协商、沟通，请求减免部分租金或者以其他方式予以适当补偿。而作为案件办理中律师的代理思路应当多从公平原则方向去考虑，通过积极的和法官及对方沟通，通过调解手段去为当事人争取最大权益。

附：《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中明确指出，由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。该通知虽已失效，但对目前的审判思路仍有借鉴意义。