疫情影响下房租减免的理论依据、司法实践

新型冠状病毒肺炎疫情蔓延，对人民生命健康、企业经营生产和社会活动均造成了重大影响。为相应政府号召，市民足不出户，零售、餐饮、娱乐等众多行业遭受前所未有的压力。1月28日，万达集团率先宣布免除全国232个万达广场所有商户1月25日至2月29日租金和物业费，累计金额超过40亿元人民币。新城控股、龙湖地产、保利、宝龙、招商蛇口等龙头企业亦纷纷行动起来，承诺对商户出台相应的减免。大难面前，“体现了新时代中国企业的担当和作为”。

    那么这些企业减免租金到底有没有法律依据呢？减免是法律义务还是道德义务？也就是承租方有没有法律依据，要求出租房减免呢？

根据《民法总则》第180条第二款及《合同法》第117条第二款对不可抗力的明确定义，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

此次疫情是否属于不可抗力，首先看租赁合同约定。合同中是否明确将发生传染疾病疫情列为不可抗力，符合不可抗力条款的，合同双方权利义务如何变更。根据现行法学理论通识，还未将疫情列为不可抗力。但此次的疫情确实符合不能预见、不能避免并不能客服的特征。退一步讲，为防控疫情的迅速蔓延，各级政府及时采取包括“封城”、限制人员流动、停工停产、延期复工等多项措，客观造成企业主无法按时经营，可能无力承担疫情期间的应付租金。所以从理论上讲，本次新冠疫情肺炎病毒属于不可抗力。

2020年2月5日，商务部办公厅印发《关于帮助外贸企业应对疫情克服困难减少损失的通知》，要求各商会将协助有需求的企业，无偿出具因疫情导致未能按时履约交货的不可抗力事实性证明。该规定尽管只是针对不能按时履约交货，并不涉及房租减免，但至少可以说明，商务部已经认定此次疫情属于不可抗力因素。

《合同法》第117条第一款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。既然新冠病毒肺炎疫情符合不可抗力，那么承租方是否有权依照合同法的规定要求出租方减免租金？

结合2003年非典期间，因疫情导致的房租减免案例，可以分为店铺租赁和自住租赁两大类。针对经营性店铺租赁，客观上因疫情扩散和有关限行、禁行措施，确实造成承租方无法经营，受到的影响较大。参照2003年最高人民法院出台的《关于在防止传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》，根据疫情对合同的履行的影响程度，适用公平原则判断。对于自住型租赁，为了配合“禁行”“限行”要求，该类合同的部分承租方应该说是充分享受了占有、使用的权能。是否经营获利，从法律上来讲和居住本身并没有直接的因果关系。

况且，租金的减免，“牵一发而动全身”，出租方可能收取租金向贷款方偿还贷款，出租方也可能扮演承租人角色向其他主体支付费用，包括物业费、水电费、管理费等等。租赁合同的变更，必然影响到其他相关合同能否完全履行。所以，疫情面前，需要综合考虑各方切身利益，积极妥善处理。当然，作为承租方，特别是经营性租赁的承租商户，不妨可以先行与出租方积极沟通、友好协商，平衡自身与对方的利益点，找出一条更符合实际情况的解决途径。或许，真正的“中国好房东”就在身边。