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疫情之下,房租能逾期付吗?租金能少吗?能不租吗?

作者:程昌平 来源:找法网 日期:2020-02-19 17:45

由于疫情爆发,武汉乃至全国为了防控疫情,采取了延长假期、“封市”、“封路”关停各类公众场所等限制人员流动紧急措施,企业停工停产延迟复工等多种措施防控疫情新型冠状病毒感染的肺炎疫情正在影响着人们的正常工作和生活,势必会对民商事合同的履行造成影响,乃至发生违约。

鉴于疫情属于“突发公共卫生事件”,应属不可抗力。故因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,可以依据《合同法》第117118条之规定主张适用不可抗力规定而相应免责,但并非所有合同都可以当然地以“不可抗力”为由主张单方解除且免除所有违约责任。

而这一突发的公共卫生事件作为一个法律事实,不可避免地会导致法律主体之间的权利义务关系受到影响。从现有法律政策和既有审判案例出发,在房屋租赁法律关系领域,出租人、承租人及其他相关利益主体,又该如何保障自己的合法权益呢?

一、承租人逾期支付房租达到合同约定的解除条件,出租人能否解除合同?

受疫情影响,承租人可能出现资金缺口导致不能及时付租,甚至逾期时间达到双方租赁合同约定的解除条件,但不建议出租人迳行依约定行使合同解除权。

关于对合同约定的解除条件能否根据诚实信用原则进行解释的问题,应当根据诚实信用原则对约定的解除条件进行解释,适当限制合同解除权的行使,对于违约程度显著轻微,不影响守约方合同目的实现,不支持守约方要求解除合同的请求。即使是在社会正常运转的情况下,承租人逾期支付租金达到合同约定解除条件的单一事实也不必然导致合同解除。在当前疫情防控形势严峻的情况下,建议双方当事人及时沟通,出租人给予承租人合理的租金支付延展期,避免因机械履行合同导致更大的损失。

二、承租人是否有权要求减免疫情影响期间的应付租金?

在法律层面,承租人是否有权要求减免受疫情影响期间的应付租金,并不能一概而论。

虽然疫情及相关防治措施本身具备不可抗力的特征,但在具体案件中将产生何种法律后果,还需要进一步分析合同履行障碍与疫情之间的因果关系。

如果因疫情或相关防治措施导致双方房屋租赁合同暂时无法履行,或继续按照原租赁合同约定的租金标准履行将产生对一方当事人显失公平的结果时,可以通过调整租金等合同条款的方式来平衡双方当事人的利益,具体标准根据公平原则由双方商定或由法院裁定。

三、承租人是否有权以受疫情影响为由要求解除合同?

由于疫情的发展趋势尚难预判,不排除有承租商户受疫情影响出现房屋租赁合同目的无法实现的情况。关于此次疫情及相关防治措施是否能够在某些个案的处理中成为解除房屋租赁合同的正当理由,还需根据情势变化、承租商户受影响的具体程度等因素来进行综合判断。

若因疫情影响承租人的合同目的确实已无法实现的,承租人有权要求解除合同,并免除违约责任承担;合同解除后的房租结算可参照上条处理,但对于承租人的其他损失,比如受疫情影响期间的经营损失、租赁期间未用尽的装修损失等,出租人一般无需分担。

另外,如果出现确实难以继续履行合同的特殊情况,应当及时通知对方,以便对方采取适当措施防止损失扩大。

四、疫情之下,建议可采取的应对措施

1)应及时收集相关政府、机构等发布的关于疫情防控方面的政策信息,并及时向合同相对方发送通知,并与相对方沟通彼此合同履行的相关情况;

2)根据所了解的情况,结合合同的相关约定,与合同相对方积极磋商,共同面对,合同各方均有义务采取积极措施尽量避免或减少损失的进一步扩大;

3)若能达成一致意见的,可以签署补充协议。若暂时无法达成补充协议的,也应保留协商过程的有关证据,以备万一诉诸法律时查明事实之用。


附:相关法律规定

《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定:因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;……

第一百一十七条规定:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

第一百一十八条规定:当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。

第一百一十七条规定:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

第一百一十八条:当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。

以上内容由程昌平律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电程昌平律师。

程昌平

执业机构:重庆炜林律师事务所

手机:13206078670

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