近年来，民间借贷关系中的出借人和借款人又另行签订《房屋买卖合同》的现象屡见不鲜，借贷双方之间民间借贷关系和房屋买卖关系交错在一起，一旦出现纠纷，往往一方主张是民间借贷，另一方主张是房屋买卖。那么民间借贷与房屋买卖交错的情况下，房屋买卖合同效力如何认定？

首先，认定的关键是要根据双方证据材料、是否有违交易惯例和常理等探究出双方形成法律关系时的真实意思表示。针对目前实践中出现最多的两种情形分析如下：

一、为民间借贷提供担保而签订的房屋买卖合同无效，双方仍是借贷关系。

举例：张三向李四借款100万元，借款期限为一年，年利率为12%，当日李四要求张三又签订《房屋买卖合同》，约定张三将其房屋出售给李四，并由张三向李四出具房款已付的发票或收据，借款期限到期后，若张三不能向李四偿还借款，则李四要求张三履行《房屋买卖合同》，办理房屋产权过户手续。那么李四能否要求张三将房屋过户给他哪？

分析：根据2017年10月1日施行的《民法总则》第一百四十三条、一百四十六条规定，有效民事法律行为必须意思表示真实，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

根据2015年9月1日施行的最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”

由此可见，名为“房屋买卖合同”，实为为民间借贷提供担保，这种房屋买卖的约定在合同签订之时并非当事人双方的真实意思表示，《房屋买卖合同》本身作为虚假意思表示无效。而《房屋买卖合同》背后隐藏的为借款提供担保行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，在当事人之间有效。因此，李四只能要求拍卖张三名下房屋就所得价款偿还债务，而不能直接要求张三办理房屋过户，但这种担保仅在当事人之间有效，并无对外公示效力，李四无法享有抵押权人的优先受偿权。

（相关真实案例：最高人民法院（2016）最高法民再113号 毛来华、林福汉执行异议之诉再审案。）

二、借款人到期不能偿还借款，用房屋抵顶欠款而签订的房屋买卖合同有效，但超过法律保护范围的利息不能转化为购房款。

举例：王五向赵六借款80万元，借款期限为一年，年利率为30%。借款期限届满后，王五不能偿还欠款，欠借款本金及利息共110万元，王五和赵六签订《房屋买卖合同》，约定王五将其名下价值约115万元的房屋卖给赵六，那么赵六只须向王五再支付5万元就履行全部付款义务了吗？

分析：根据民法理论，民事主体从事民事活动，在遵循自愿原则的前提下，可按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。民间借贷的借款方在借款期限届满后，因无力偿还债务，与出借方协商一致，以房屋抵顶欠款，重新签订《房屋买卖合同》，将双方之间的借贷关系变更为房屋买卖关系，意思表示真实，也无恶意串通损害他人合法权益的情形，在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，这种房屋买卖合同应当有效。

但因购房款是根据原借款关系中的借款本息转化而来，即使原借贷双方对新的房屋买卖合同中买方应付的购房款协商一致，也不应违反法律关于民间借贷的强制性规定，超过年利率24%的未付高息仍不能受保护，这部分利息不应转化为购房款，在履行《房屋买卖合同》时，应由原出借人即房屋购买方向原借款人即房屋出售方另行支付。   

因此，上述案例中，应以借款本金80万元为基数按年利率24%计算借款本息，并将所得借款本息转化为已付购房款，根据房屋总价再由赵六向王五补足差价，而不是只补足5万元的购房款。

（相关真实案例：最高人民法院（2015）民一终字第180号 汤某、刘某、马某、王某诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案。）

总结：出借人和借款人在民间借贷关系中又签订房屋买卖合同，房屋买卖合同的效力因目的不同、签定时机不同而有所不同。

为借贷提供担保而签订的房屋买卖合同，实质是以房屋为借款担保，在借款人不能偿还债务时，出借人会直接要求将房屋过户，而房屋价值往往远高于借款人所欠款项，这种房屋买卖合同并无买卖的真实意思，且违反了《担保法》第一百四十条禁止流质担保的规定，应属无效。因此，出借人用这种方式并不能取得法律所保护的担保物权，对房屋拍卖、变卖所得价款也无法行使优先受偿权。

在借款人已无力还款的情况下，借贷双方协商约定以房屋抵顶欠款，并根据房屋价值由乙方补足差价，这种情形是将民间借贷关系变更为房屋买卖关系，为此签订的《房屋买卖合同》有效，但不能违反法律、行政法规的强制性规定，如借款利率不能超过法律关于民间借贷利率的保护上限。但值得注意的是，此种情形下《房屋买卖合同》虽然有效，但对出借人的债权保护仍有诸多限制，如果合同项下房屋被借款人其他债权人查封，或因其他原因无法履行产权过户手续，《房屋买卖合同》就无法继续履行，出借人只能根据原民间借贷法律关系向借款人要求偿还债务。

由此可见，民间借贷双方选择何种方式为借款作担保，以及是否以房屋抵顶债务，均应权衡利弊三思而后行。以签订《房屋买卖合同》的方式为借款提供担保，或以房屋抵顶借款，出借人自以为采取了有效便利的方式保护了债权，但实际上背后风险重重，远不及老老实实按照《物权法》、《担保法》规定签订抵押合同并办理抵押登记更有效。

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