“大家对小产权房这个词一定不陌生，那么小产权房又是什么呢？小产权房交易是否有效？应当注意哪些事项？”

2种有效的小产权房交易情况

一、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效；

二、将房屋出售给本乡镇以外的人员，取得有关组织和部门的批准，认定合同有效。

3种无效的小产权房交易情况

一、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效；

二、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效；

三、小产权房未办理抵押登记时不被法院支持。

小产权房交易的风险

1、无法办理房产证

（1）双方签署的购房合同不属于法律认可的正式购房合同，没办法在房管局备案；

（2）开发商未缴纳土地出让金等费用，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房人不能取得房产证；

（3）即便有证，也不是真正意义上的房产证，部分是镇政府或村委会出具的证，部分是绿本的房地产权共有（用）证，享有的权利完全不一样。

2、难以规避“一房多卖”风险

因为小产权房无法进行不动产登记，所以买方很难确认卖方有没有偷偷将房屋再次出售。

3、脱离监管质量难以保证

大多小产权房有严重的安全隐患，建设标准不达标的事情屡屡发生。

4、购房时无法进行银行贷款

不动产抵押以登记为生效要件，小产权房没办法抵押登记，银行自然也就没办法设立抵押权。

5、套现困难，难以转让

小产权房不能办理变更登记，这意味着房屋的物权人实际还是卖方。

6、小产权房难分割

因为购房人对于小产权房没有所有权，所以不管是离婚，还是继承，法院都很可能不对小产权房进行处理。

7、有可能被无偿征用或者征收

小产权房未经土地行政管理部门批准而使用集体所有土地的，涉嫌违法用地；小产权房无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的，涉嫌违法建设。

8、随时面临业主“违约风险”

在面临拆迁或者地段价格暴涨的时候，卖方很有可能以你们签订的是无效合同为由进行毁约。

小产权房买卖合同被认定无效之后的处理规则

法律规定：

（1）《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

（2）2006年9月14日，北京市高级人民法院下发了《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》，明确在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。

（3）海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中规定：城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。

（4）山东省高级人民法院于2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》中亦明确：对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。

（5）2013年4月，北京市高级人民法院整理了《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》，再次明确了在确定赔偿买受人损失时，如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定；如尚未进入拆迁程序，可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。

律师提示：

1、法律禁止非同一集体组织成员间小产权房买卖，因此，买卖小产权房请慎重!

2、如需购买小产权房，建议在合同中约定合同无效或拆迁等情形下的处理方案。