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开发商是否有权出售小区车位呢?

作者:戴文静  发布时间:2020.02.13 16:49  

2019年12月底以来,南昌市红谷滩新区不少开发商在小区内张贴了告示,提醒使用人防车位的居民办理退款或重新签订车位租用合同。

还有小区贴出告示,明确提出 根据要求,人防车位不得出售或以搭赠、长时间出租等变相方式出售,一次出租时间不得超过5 年。


红谷滩新区正在对人防车位变卖行为进行整治希望对人防车位变卖 这一老问题进行破题。红谷滩41个小区存在人防车位变卖或长租情况


据介绍,住宅小区地下室的停车位,一般分为普通车位和人防车位。所谓人防车位,实际是指平时使用功能为停放车辆的防空地下室区间。随着家用汽车保有量的急剧上升,停车难的问题日益突出,而人防车位大大缓解了停车位不足的问题,但作为不可再生的 稀缺资源,人防车位的产权一直是争议的焦点。


根据江西省人防办《关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理有关问题的通知》规定, 依法结合民用建筑修建的防空地下室是国家强制要求配套建设的人防工程,属于国防工程和社会公益设施,任何单位和个人不得买卖或者以长期出租使用权的名义变相买卖防空地下室。在目前国家对防空地下室产权尚未明确的情况下,防空地下室平时使用只允许短期租赁,每次租赁合同期不得超过5 年。 


但在实际操作中,不仅限于江西,在全国范围内,开发商出售或以搭赠、长时间出租等变相方式出售人防车位的情况都十分普遍。
目前,红谷滩新区辖区内住宅项目小区119 个,人防车位28150 个,存在人防车位变卖或长租的项目小区41个,人防车位约12931 个


我们的思路是,一方面严控增量,不允许出现新的人防车位变卖行为,一方面整改存量,对现有的问题全面整改。 


红谷滩新区人防办相关工作人员告诉记者,去年11 月底,红谷滩新区人防办对辖区内存在人防车位变卖的41 家项目单位进行集中约谈并发放《整改通知单》,要求项目单位必须在规定期限内完成整改。


此外,红谷滩新区人防办还向辖区内住宅项目单位发放了告知单,要求加强人民防空工程的维护管理,正确使用人防工程。具体如何整改开发商大多在观望

不过,从目前的情况看,整改进展比较缓慢。 红谷滩新区人防办相关工作人员坦言,目前,仅几家项目单位完成了整改

红谷滩新区一家开发商的工作人员告诉记者,去年12 月底,该公司已经根据要求,在小区内张贴了告示,告知使用人防车位的居民可以前来办理退款或重新签订车位租用合同。


已经有不少业主来咨询情况,但我们现在还没有完全明确具体整改措施。 该工作人员表示,小区的人防车位在多年前就已经出售,现在车位价格相比之前已经涨了好几倍,如果业主要退款,只能按照之前出售的价格来退,这样一来,业主肯定不会答应。

我们现在初步的想法是与相关业主重新签订人防车位出租合同,出租期限不超过5 年,5年后免费提供给业主使用。


不过,该工作人员也坦言,不知道这一办法是否仍属于通过长时间出租的方式,变相出售人防车位。
记者以业主身份咨询了红谷滩新区多家小区的开发商,不少开发商工作人员表示: 先把告示贴出去,具体怎么整改,我们想先看看其他开发商怎么做。
要求项目单位明确设置人防车位标识标牌


不少业主表示,当时购买车位的时候,根本不知道哪个是普通车位,哪个是人防车位。
作为普通市民,如何判断一个车位是否属于人防车位呢?

现在很多人防车位都没有标识、标牌,别说是普通居民,可能开发商的一些工作人员也不清楚哪些是人防车位,哪些是普通车位。


红谷滩新区人防办工作人员表示,红谷滩新区人防办已要求项目单位在现场明确设置人防车位标识标牌


所以到底哪些权益是归业主所有呢?


根据《物权法》第七十四条:
建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。


公摊地下停车位归业主
按公建分摊给全体业主的地下停车位,产权归全体业主所有。
开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给全体小区业主的,从法律上讲停车场产权归全体业主。

开发商无权与个别业主签订停车位使用权转让协议,签订的协议也应归于无效。
如果小区业主需要购买该停车位使用权的话,应同小区业主委员会或经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让协议。
占用共有道路停车位归业主

占用共有道路停放汽车的车位,归全体业主所有。


开发商占用业主共有的道路或者绿地等场地,用于停放汽车。按照《物权法》,这一部分停车位属于业主共有,产生的收益由业主和物业双方协商分配。


地下人防车位,归国家所有
地下人防属于建造在小区人防工程内的、非战时用于停车的车位,既不归业主,也不归开发商,属于国家所有。但是,业主有使用权,缴纳管理费即可。


同时,我们也能发现在身边的朋友买房后,开发商销售人员又致电出售小区车位,但是前往售楼处了解无法办理车位产权证。那么,该不该买小区车位?开发商是否有权出售车位?” 


1、未被规划成车位的

《物权法》第七十四条:……占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

 

如原来没有被规划为车位,后通过占用公共区域(即业主共用的道路或其他场地)而形成的车位,使用权就归全体业主所有,开发商无权处置。

共有部分的使用权,不管开发商占用不占用,都是归属于全体业主的,不可能开发商占用了,全体业主的共有部分就自动成了开发商或个别业主的专有部分。

 

但虽然共有部分的使用权归全体业主所有,并也需要专人管理。如果每个业主都可以随时使用,没有专人管理车位的话,很容易出现混乱,反而对全体业主不利,影响小区正常生活。因此,物业公司收取合理的管理费也是可以理解的,如果有业委会,可以由业委会与物业公司共同管理。

而出租业主共有车位所得的收益归全体业主共有,可冲抵专项维修基金,该基金属于专款专用,也是为了全体业主的利益。

 

2、计入公摊面积的

如果一开始就被规划成车位,但同时又作为公摊面积计入建筑面积了,这车位还是属于开发商的吗?


如果是公摊面积,那这样的车位不管是在地上还是地下,都算是公摊车位,属于全体业主共同所有。


因为每一位业主都为公摊车位付了钱,所以,公摊车位理所当然归全体业主共有,就跟开发商占用公共区域开发的车位一样处理。


《人民防空法》第5条规定:“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。


如车位为人防车位的,作为投资者的开发商可以进行使用管理,收益也归开发商所有。

 

虽然人防车位跟普通地下车位的外观和使用功能是一样的,但是位于的区域不同。最显著的地方就是大门。人防车位位于的区域有特别厚重的大门,具有一定的防护和密闭功能。其次人防车位绝对不会被算成公摊面积,普通的地下车位是有可能被算成公摊面积。


开发商与业主签订人防车位使用权转让或租赁协议时,如果开发商明确告知该车位属于人防工程,则该协议应认定为有效。

如果开发商在签订协议时未告知业主该车位属于人防工程,则业主可以依据《合同法》第54条行使撤销权,并且要求开发商返还购买车位款项及利息。

 

产权归开发商开发商可以出售、附赠或出租的


根据《物权法》第七十四条:

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。……


《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条

建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

 

因此,“首先满足业主”,不等于免费满足每一个业主,开发商按照配置比例将车位出售、附赠或者出租等方式处置给业主,都算是满足业主需要。

 

如符合下列条件,不管是在地上还是地下,产权都是属于开发商的:

1、已被规划成车位

2、没有作为公摊面积计入房屋建筑面积

3、开发商独立开发且能办理产权证的车位

开发商完全有权出售、出租或附赠车位,就跟卖房子一样,开发商卖具有完全产权的车位是合法有效的。

 

在这种情况下,开发商往往会在《商品房买卖合同》中列明:所有未参与分摊的部分(包括但不限于车库、库房)归出卖人拥有;出卖人另行出售所有的车库、车位的所有权或使用权,买受人没有任何异议。


  • 开发商出售车位的条件

一般有产权的车位前提是开发商要取得车位预售许可证,一般还要满足以下三个条件:

1、小区的车库(位),不管开发商是否出售,不能算入公摊面积;

2、小区车库(位)有墙分隔的独立车库,且层高达到2.20米以上;

3、地下(非人防工程)车位、利用架空层等作车位的,必须有明确界址点(车位之间的分割点),且层高2.20米以上,经过规划批准为车位用途的,才能取得产权证。


  • 开发商违法出售车位,如何维权


如果开发商存在下列违法行为,我们应该怎么办?

1、弄清楚车位性质:原先是否被规划为车位,或小区的公摊面积是否包含出售的车位,或是否为人防车位。

2、尽快成立业委会进行维权。 

以上内容由戴文静律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电戴文静律师咨询。

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