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疫情期间,商铺及房屋租赁租金是否可以减免?

作者:戴文静  发布时间:2020.02.13 15:58  


“新型冠状病毒爆发后,我国已经进入全民防疫的状态,许多行业该停的停,该关的关,受到了很大的影响。地方政府也纷纷出台延期复工规定,有些行业甚至要到3月底才复工。”




疫情影响下,线下餐饮、购物中心、旅游品牌门店等实体商业遭遇重创。面对合作商家的经济损失,以万达、万科、华润置业、红星美凯龙、宝龙商业为代表的近百家开发商旗下购物中心宣布减免疫情期间的“休业期”租金。


此外,北京市政府于2月3日最新出台19项重磅措施,支持打好新冠肺炎疫情防控阻击战。其中第13条措施指出:


鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金,各区对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴。(责任单位:市商务局、市财政局、市国资委、各区政府)



此种情形下,对于承租人来说,如果房东没有主动降租,我可以要求减免租金吗?能减多少呢?如果房东不同意,能起诉吗?

而对于一般商铺、房屋及写字楼房东,陷入两难境地:一方面,疫情带来的影响房东着实能体会,另一方面,其抗风险能力又确不如大型开发商。如何应对租户减免租金的要求?

目前并没有“新型冠状病毒”的法律规定及法院判例,但本次疫情与非典时期相似,可以参考非典期间相关案例,对减免租金的可能性(如不可抗力,情势变更和公平原则)进行详细分析。需要注意的是,不同地区法院不同裁判法官会因为当地情况,个人理解的不同,基于同样的原则理由产生不同的判断,这就需要见仁见智了。




以下,为「非典」期间相关案例


法院支持减免租金的案例及理由


案例1

(2008)绍中民一终字第143号

裁判观点

非典期间要求免除租金是合理的,双方在非典之后也继续履行了合同,法院可认定减免租赁费成立。 

双方的争议在于“非典”期间停业是否可以免除租赁费。依据当地相关部门规定,“非典”期间停止营业,因此,在特定事件下,被上诉人要求免除此期间的租金是合理的,结合双方在此事件前后均按义务履行,上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况,一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。


案例2

(2018)晋04民终2272号

裁判观点

非典属于不可抗力,依法应免除承租人的租金。

《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定,“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”本案承租人刚经营酒店不久,2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业,歇业5个月,2014年5月许,酒店逢门前榆黄路拓宽改造,又歇业5个月,“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况,属不可抗力,不可抗力期间承租人没有经营收入,依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。 

案例3

(2004)沪一中民二(民)终字第354号

裁判观点

“非典”疫情一事众所周知,相关行业响应政府停止营业,根据公平原则应减免租金。

基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知,而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实,因此,根据公平原则,上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立,本院予以支持,故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。


案例4

(2014)厦民初字第275号

裁判观点

减免租金经过出租方的认可,出租方应依约履行。 

2003年5月28日,厦门市政府关于野生动物救护有关问题形成会议纪要,对于受“非典”影响,海沧野生动物园旅游景点的门票收入急剧下降,旅游园区内饲养的野生动物因饥饿面临着生存危机引起厦门市政府的高度重视,会议要求海沧管委会免收厦门海沧野生动物园从2003年4月1日至9月30日半年的土地租金。海沧管委会也派人参加,因此,该会议形成的纪要,海沧管委会应自觉履行。


案例5

(2018)鲁06民终268号

裁判观点

“非典”疫情造成的损失超过正常的商业风险,应适用情势变更原则适当减免部分租赁费。 

“非典”疫情系不可预知的灾害,上诉人李培艳承租的宾馆停业,造成经济损失是客观存在的,并有西关居委会两委成员签字确认,该损失超出了市场风险的范围,原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费,于法有据。




法院不支持减免租金的案例及理由


案例1

(2011)白民初字第107号

裁判观点

非典期间后主张减免租金的,超过诉讼时效的,法院不予支持。

鼎鑫公司主张1999年虚假广告招商补偿100万元、2003年非典期间减免租金81.336万元,2004年至2008年夏季因限电减免租金40万元,及2005年至2008年期间因施工给其造成的停业损失412.05万元,因超过诉讼时效,不予支持。


案例2

(2017)吉04民终441号

裁判观点

“非典”期间造成的停业损失属于不可抗力,但仍在正常的经营风险范围内,应由经营者承担。  

2003年因“非典”期间造成升华宾馆停业4个月的经济损失,因该损失是姜玉阁经营升华宾馆期间遭遇的不可抗力,属于正常的经营风险,该经营风险不应由巨源公司承担,故一审判决中关于支持姜玉阁主张减免“非典”期间相应承包费18.2667万元的判决内容错误,应予纠正。

 

案例3

(2007)桂民终四第1号

裁判观点

非典并不必然导致经营目的落空,不构成情势变更,即使构成情势变更,双方亦应通过合理协商,合理分担不利后果。

“非典”这一突发事件的发生,虽给酒店业的经营造成一定的影响,但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空,上诉人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。故“非典”对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响,不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。


而即使“非典”对租赁合同的履行构成情势变更,上诉人有权要求的是对合同作合理的变更,以体现公平原则。经双方协商,广升公司已经减收上诉人因“非典”停业三个月期间的一半租金并免除派驻人员的全部工资,已合理分担了“非典”事件对上诉人经营带来的不利影响,体现了公平的原则。


相反,如果免除上诉人“非典”三个月期间全部租金,其实质是让广升公司承担“非典”所致的全部不利后果,反而有失公平。故上诉人认为被上诉人应当免除“非典”三个月期间全部租金的上诉请求于法无据,本院不予支持。


从以上判决可见,受疫情影响,大部分法院会支持减免租金。




“新冠疫情”妨碍商事合同履行的法律分析


① 不可抗力规则


a. “新冠疫情”是否属于不可抗力


根据《民法总则》第180条及《合同法》第117条对不可抗力的明确定义,所谓不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。


根据目前的疫情报道,“新冠疫情”与“非典”有相似之处,人们对其传播范围、影响程度都无法提前预见和克服。截至1月29日,全国31个省区市均已启动重大突发公共卫生事件一级响应。政府部门为此采取了延长假期,推迟复工时间,“封城”、交通管控等行政措施。


针对“非典”疫情,最高人民法院于2003年出台《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》,该“通知”第三条第二款规定:



因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《合同法》关于不可抗力的规定妥善处理。


因“新冠疫情”和“非典”有相似之处,该司法解释虽已失效,但对疫情法律性质的认识仍可参照理解。


综合上述对“新冠疫情”特点以及政府管控措施的分析,并参照最高院“通知”,笔者倾向于认为“新冠疫情”符合不可抗力的构成要件,属于法律规定的不可抗力事件。



b. 不可抗力的法律效果:全部或部分免责及合同解除


根据《合同法》第117条“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外”,不可抗力属于法定的免责事由。

另据《合同法》第94条,“因不可抗力致使不能实现合同目的的,当事人可解除合同。


因此,不可抗力是法定的免责事由,如导致合同目的不能实现的,则当事人享有法定解除权。


c. 不可抗力规则的评价


我国法律并未规定,如果不可抗力事件仅导致合同一时不能履行或履行显示公平情况下的,当事人是否享有合同变更权。


不可抗力的法定免责后果,在学理上认为可理解为合同的消极变更。但是,如果当事人的目的是继续履行合同但需要变更履行内容(如分期履行、价格调整、标的物数量增减、质量标准调整等),此种积极的合同变更则无法为我国法律规定的不可抗力规则所涵盖。



所以,适用不可抗力规则并不能解决前述所有的履行妨碍形态下的合同履行问题。


② 情势变更规则


a. 情势变更规则的法源:《合同法司法解释二》第26条


我国《合同法》并无情势变更的规定,通常认为《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第26条确立了情势变更规则。该条规定:



合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。


b. 情势变更规则的法律效果:变更或解除合同



情势变更分为两种类型,其一,继续履行合同对于一方当事人明显不公平;其二,不能实现合同目的。


如果继续履行对一方明显不公的,该方享有变更或者解除合同的请求权,但基于维护合同效力和约束力的基本原则,法院将优先考虑合同变更,仅在变更无法解决问题时方判令解除合同。


例如,因价格波动导致合同履行成本剧增而引起履行障碍,通常可以通过变更合同内容而继续履行,则不支持该方的解除请求。



而如果情势变更事宜导致合同目的完全不能实现,则此时已无变更合同之必要,自当解除合同。


c. 情势变更解除合同需经裁判


不可抗力导致合同目的不能实现的,各方当事人均可行使法定解除权解除合同,该权利的性质为形成权。


而《合同法司法解释二》第26条规定的情势变更解除合同必须由当事人提出解除诉请,由法院裁判解除,此解除权利的性质为形成诉权。两者的权利行使方式和合同解除时间均不同。


另外,为避免滥用情势变更的裁量权,最高人民法院要求各级法院正确理解、慎重适用情势变更规则,并且当根据个案特殊情况确需适用的,要求应当由高级人民法院审核,必要时应报最高人民法院审核。


d. 情势变更规则的评价


司法解释引入情势变更规则时,试图将其与不可抗力进行区分(“非不可抗力造成的”),但由此又带来了其他的问题。


情势变更规则适用的法律效果是合同变更或解除,但是,因不能援引《合同法》不可抗力免责的法律规范,当发生情势变更时,当事人是否享有请求变更或解除期间的合同中止履行权,以及因情势变更导致违约时是否能够全部或部分免责,均缺乏了相应的规范依据,形成法律漏洞。




那么,面对当下疫情,双方具体应如何处理? 


一、对承租方而言


1.首先查阅租赁合同,合同中是否有对特殊事件、特殊情况(例如征收拆迁、市政工程、自然灾害、全国性重大事件、非一方可控制且不可避免发生的)下的租金协商或减免的约定; 


2.协商。承租人可主动通过口头或书面方式向出租人提出减免的申请,或者提出缓交的申请,或者提出支付条件变更(例如,如果今年的营业收入达到XX万元以上的则支付2020年2月的租金,如果未达到的则无需支付)的意思表示,协商一致并签署补充协议;


3.承租人及时向出租人报告疫情对经营的影响,例如客流、营业收入、经营支出、损失等;


4.及时关注国家出台的相关政策或文件; 


如经沟通出租人不同意解除合同或减免租金的,承租人可结合自身情况,在递交与租赁合同履行情况、疫情影响情况有关的证据基础上,向裁决机构提出解除合同或减免租金的诉讼请求。


不论是基于不可抗力的法定免责条款或是提出情势变更理由或是直接适用公平原则进行调整,承租方均应及时向出租方进行书面通知,提出无法正常经营期间的租金减免要求。


如双方就租金调整、减免协商一致,可按协商后的约定执行,如双方无法协商一致,疫情过后,可将租金纠纷诉诸法院或仲裁,由司法机关根据具体情形裁判。


故在此期间,承租人需要保留租赁合同无法履行或经营收到严重影响的具体证据,比如商场照片视频、店内监控、消费流水等,以便后期维权。

 

二、对出租方而言


疫情爆发对社会产生了方方面面的影响,在租赁关系中因此导致的损失也并不能由承租人一方承担,建议各业主针对下属租赁商户的不同情形,制定不同的租金调整方案。


如此,一方面可稳定商户的信心、增强商户对于业主的认可度、获得社会和舆论的积极评价,另一方面,也避免后期可能产生的租金纠纷,减少诉累。


当前形势尤为严峻,业主与租户更应相互体谅,共度时艰。



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