因疫情影响无法不愿继续购房能否退回购房定金？

2020年初始，新冠肺炎爆发，恰逢春运，病毒蔓延到全国大部分地区。春节假期本应是房地产销售的旺季，各大房企均摩拳擦掌准备在春节假期大展拳脚，但受到疫情影响，各地纷纷发布通知，停止房企对外开放商品房销售现场（售楼部）促销等活动，许多房企售楼部均暂停营业。在春节假期里，大家也都响应号召不出门，还坚持正常营业的房企成交量也并不乐观。房企的压力除了来自销售额外，还有因疫情导致停工的影响，例如复工后异地工人能否如期返工及时到岗、工地能否正常施工、能否如期交房等问题，都是房企所担忧的。

这场疫情持续时间尚未可知，时间一长每个人都将受到影响，房企压力巨大，购房者的经济状况更是不容乐观。打工者东拉西凑好不容易支付了定金或者凑齐了首付，剩下的贷款就靠着每个月工资供着，在这一特殊时期，万一降薪或失业，房子必然成为了最大的难题。

最近本团队收到许多关于因疫情影响无法或不愿继续购房的咨询者提出能否退回购房定金的问题。我们认为，在符合一定条件的情况下，是可以要求开发商退回购房定金的。下面我们从法律的角度来分析疫情下怎样退回购房定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

当发生不可归责于当事人双方的事由致使无法订立商品房买卖合同的，购房者可要求开发商退回定金。不可归责于当事人双方的事由包括了合同无法协商一致、不可抗力和其他当事人意志以外的因素等。与疫情最为吻合的是不可抗力这一事由，但不是所有因疫情导致的情况都能构成不可抗力，都能以此为由退回定金。

首先，定金必须是在疫情发生之前支付的。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，若你在疫情发生后支付购房定金，那么疫情不能构成不可抗力，因此时你是能够预见疫情带来的影响的，故签订认购书支付定金必须是发生在疫情发生之前。

其次，要达到因为疫情致使无法订立商品房买卖合同的标准，商品房买卖合同无法订立其实就是商品房预约合同（认购书）不能履行。如果仅是受疫情影响暂时不能签订商品房买卖合同（如售楼部暂停营业、交通管制等原因暂时无法签订），那么并不能达到这一标准，这种情况下未按认购书约定时间签订合同也不属于违约，双方可协商延期签约。但若购房者因疫情遭受经济损失，资金困难，无法履行将要签订的房屋买卖合同，开发商也未能与购房者就疫情导致变更的情形达成一致意见的，这显然不能归责于当事人双方，或符合因疫情无法订立商品房买卖合同，可要求开发商退回购房定金。

综上，若受疫情影响欲退购房定金，需满足定金支付于疫情发生之前以及因疫情影响无法订立商品房买卖合同这两个条件。此外，亦可针对开发商的具体情况，通过一定的策略与开发商协商退回购房定金，有此需要的购房者应及早咨询律师，寻求法律的帮助。

法条链接：

《中华人民共和国合同法》

第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。