开放商8年不交房，赔偿8年的房产增值差价和8年房租

本期文集主要内容：

  开放商8年不交房，开发商应当赔偿购房者8年的房产增值差价和8年房租。

案例来源：

青岛市中级人民法院民事判决书（2016）鲁02民终540号

案例正文：

  1996年9月18日，谭某（原告）与某房地产开发有限公司（被告）签订《房产买卖合同》，约定谭某购买被告公司开发的房产一套，建筑面积为170.5平方米，总价款70万元；被告公司应当于1997年7月31日前将房屋交付给谭某使用。在1997年3月14日前谭某共计付款39.3万元。

  但被告公司并未于1997年7月31日按时交房给谭某。2000年3月5日由于被告公司资金链断裂，涉案房产工程被迫停工，由市政府公开挂牌转让涉案房产工程；2014年1月21日经市规划局出具《建设工程规划变更审查意见书》，原合同所涉及房屋户型、面积、内部装修均发生根本变化，谭某和被告公司双方签订的合同项下的买卖标的已经不存在，被告公司也无法向谭某交付合同约定的房屋。

  谭某认为，8年前约定购买的房子，跟现在建好的房子完全不同，已经不再是原合同约定的户型、面积及内部装修。由于原合同的合同目的已经无法实现，导致谭某从1997年7月31日至2015年3月31日都无法使用涉案房屋，于是谭某起诉至法院1、解除原合同，要求被告公司返还谭某购房款39.3万元；2、要求被告公司赔偿谭某8年房屋增值损失1795240元；3、要求被告公司赔偿谭某8年房屋租金损失716382.86元.

法院判决：

  本案经市中院二审，原被告双方在合同中约定被告公司应于1997年7月31日前将房屋交付给谭某，但被告公司因为自身原因至今无法完成合同约定的交付义务，因此，应当赔偿谭某基于合同而产生的期待利益损失并承担相应的违约责任，即应当返还谭某购房款39.3万元，并赔偿谭某房屋增值部分的损失1795240元和房屋租金损失716382.86元。

法理解析：

  根据合同法第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在有效的房屋买卖合同履行过程中，由于出卖人拒绝履行合同，导致买卖合同目的无法实现，买受人需要另行购买相类似的房屋才可实现原来的合同目的，而另行购房的成本就与原先签订合同的购房成本存在明显得价值之差，此种房屋差价是由于违约方的违约行为造成，可以作为守约方遭受的可预见损失。

本案关键点 ：1、合同有效；2、不交房的过错完全归于开发商；3、合同目的已经无法实现；4、解除合同的诉请未超过诉讼时效；5、增值损失和房租损失都必须经过评估。