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离婚时无证房产如何分割?
作者:乔士倩来源:找法网日期:2020年02月03日

原创:乔士倩 北京市中银(济南)律师事务所

【导读】本文所指无证房产,指尚未取得产权,未能办理房产证或不动产权证,即可能属于俗称的“小产权房”,也可能是未支付全部价款或者已经支付全部价款,尚未取得产权证的商品房。对于后者,《婚姻法解释二》第21条做了相应的规定,但是在实践中操作不一,有的按照双方认可的现有价值或者酌定双方对房屋的贡献比例进行分割补偿,有的对使用权进行明确,笔者从以下部分案例中,萃取部分裁判观点,收集部分相关的规定。

【部分裁判观点集锦】

一、小产权房不能按照商品房估价方式分割。

裁判观点:集体土地所建房屋,俗称“小产权房”,未能完善产权手续,原审判决依据中介机构对其按完全市场化的商品房估价结论予以分割,系认定事实有误。

裁判结果:发回重审;(后续双方和解,原告撤诉);

参考案例:(2014)济民再字第78号陈某与郎某离婚后财产纠纷审判监督民事裁定书

二、已网签未交接未办理产权证的房产,按照双方认可的现价值进行分割。

裁判观点:涉案房屋,属于夫妻共同财产,应当在原、被告间进行分割,考虑到上述房产已网签在原告刘某某名下,且目前原告名下涉及上述华润房产的银行按揭贷款尚未清偿,上述华润房产判归原告刘某某所有较为合理,原告刘某某应当向被告巩某某支付相应的财产补偿款。原、被告均认可上述华润房产的总价值为175万元,截至2016年6月14日,已偿还银行按揭贷款本息126589.69元,贷款余额429166.78元,故原告刘某某应支付给被告巩某某房产补偿款660416.61元[(175万-429166.78元)÷2]。尚未清偿的房屋贷款由原告刘某某负责偿还。

参考案例:(2016)鲁0103民初3597号 刘某与巩某离婚纠纷案

三、根据房款支付情况,区分双方对房产贡献大小,酌定比例分割。

裁判观点:

(一)虽然系争房屋尚未领取产权证,但因房款已经全部付清,房屋也交付完毕,具备分割条件,故应予分割。

(二)在共同共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的,按协议处理;没有协议的,应当根据等分原则处理,但应考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况,合理确定双方的份额。

(三)本案中根据原、被告提供的相关证据来看双方对于房屋的贡献大小还是有所区别的,这主要体现在房款支付上,系争房屋房款的支付主要分为三部分,本院对此三部分的房款具体支付情况分析如下:1、首付款部分。根据本案原、被告的举证、质证及本院的认证可以确认首付款中有较大部分的钱款来源于原告婚前积累,故本院据此认定原告在首付款中贡献较大;2、婚姻关系存续期间还贷部分。贷款的归还发生于原、被告婚姻关系存续期间,除了双方婚前已经累积的公积金外,其余均应认定为双方共同还贷。3、原、被告婚姻关系终止后还贷部分。本院认为双方婚姻关系终止后,财产不再混同,因原告系贷款人,贷款也是从其卡上进行扣款,故本院认为在被告未提供证据证明其参与还贷的情况下,该部分的贷款应认定为原告归还。结合上述分析本院确认原告在系争房屋内贡献较大,故本院酌定原、被告对系争房屋分别享有70%和30%的份额。

(四)因系争房屋尚未领取产证,还登记在甲房产名下,故房屋在分割中应以确定权利义务为宜,鉴于原告在房屋内享有较大的份额,且贷款在原告名下,结合第三人丙担保公司的意见,本院确定房屋权利义务由原告享有承担,原告给付被告相应的房屋折价款。根据本院确定的原、被告享有的份额,原告应给付被告房屋折价款为(房屋市场价格1,108,700元-剩余贷款221,183.34元)×30%,即266,255元。

参考案例:(2009)松民一(民)初字第4976号 刘某与莫某离婚后财产纠纷案一审判决书

四、尚未取得产权的房屋,不宜对产权归属作出处理,可酌定由一方使用,使用方支付给另一方使用费,待取得产权证后,另行起诉。

裁判观点:

涉案房屋属一方婚前支付首付,目前尚未取得房产证,且双方协商不成,根据法律规定,不宜处理该房屋的产权归属。根据房屋购买、使用情况,该房屋取得所有权之前,由一方使用。

鉴于该房屋部分贷款系使用夫妻共同财产偿还,另一方对该房屋拥有部分财产权益,本院酌定由使用方每月支付另一方房屋使用费800元,待该房屋办理产权登记后,双方可另行起诉主张权利。

参考案例:(2015)济少民终字第73号 吕某与邹某离婚纠纷案

五、申请分割房产增值部分,经法庭释明,不申请对房产是否增值进行司法鉴定的,不予支持。

参考案例:(2015)长民初字第1288号

六、一方婚前支付首付及部分还贷,该部分资金及对应的增值部分,不作为共同财产分割。

裁判观点:房屋购置资金来源一般由三部分:

(一)一方婚前首付及还贷;该部分系不动产的自然增值,并非投资收益,不作为共同财产分割;(二)婚后共同还贷部分;分割时一般应当对半补偿对方;涉及到房产增值时,还应当补偿对方共同还贷部分对应的增值;应补偿的增值税=共同还贷部分÷2×(现价值÷总房款);(三)未偿还贷款部分;该部分属于所有权人的个人债务,其对应的增值,亦应属所有权人所有;

参考案例:(2014)历民初字第2293号

【法条指引】

一、《婚姻法》第十七条 【夫妻共有财产】夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:
  (一)工资、奖金;
  (二)生产、经营的收益;
  (三)知识产权的收益;
  (四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;
  (五)其他应当归共同所有的财产。
  夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。

第三十九条 【夫妻共同财产的离婚处理】离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。

二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》

 第二十条 双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理:
  (一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;
  (二)一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;
  (三)双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。

第二十一条 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。
  当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。

第二十二条 当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。
  当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。

三、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)第七条

婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。

第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。



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