阳某诉桂林市某房地产开发有限公司、张某商品房买卖合同纠纷案

案号　一审：（2016）桂03民撤3号　二审：（2017）桂民终75号

案例要旨

一房数卖纠纷案件，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照如下顺序确定权利保护顺位：已经办理房屋所有权变更登记的，优先于未办理房屋所有权变更登记的；均未办理房屋所有权变更登记的，按照合法占有房屋、付款先后、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。此外，房屋买卖合同备案登记属于行政管理手段，不具有物权变动公示效力，不能对抗第三人，亦不能依此主张优先履行。

【案情】

上诉人（一审原告）：阳某。

上诉人（一审被告）：桂林市某房地产开发有限公司。

法定代表人：周某，该公司总经理。

被上诉人（一审被告）：张某。

2007年12月21日，广西壮族自治区桂林市某房地产开发有限公司（以下简称某公司）与张某签订商品房买卖合同六份，约定：某公司将桂林市芳华路某小区第5栋1单元4层1号房（本案讼争房屋，下同）等六套房屋出售给张某，并于2008年12月30日前将经验收合格的上述房屋交付张某，于交付后的200个工作日内（2010年10月17日前）为上述房屋办好房地产权属证书。签约当日，张某依约向某公司支付全部购房款110.1061万元，上述商品房买卖合同在桂林市房产局进行备案登记。2008年1月20日，某公司另与张某签订商品房退款退房协议书，约定：若某公司在2008年3月20日前以现金支付方式将全部购房款退还张某，则张某将上述房屋退回某公司，否则双方继续履行先前签订的商品房买卖合同。但某公司没有如约退款。

2009年8月18日，某公司与阳某签订商品房买卖合同，约定：某公司将涉案房屋出售给阳某，总价款为46.8万元，付款方式为签约当日支付23.4万元，余款以银行贷款方式支付。2009年8月18日，阳某向某公司支付23.785万元，含首付款23.4万元及某公司代收办证费、对讲门、一户一表（水电）、有线电视初装费等费用3850元。2009年10月11日，某公司在《桂林晚报》刊登交房通知。2010年1月20日，某公司将房屋交付阳某，后阳某装修居住至今。

2010年10月，张某向桂林市秀峰区人民法院起诉，请求：判决某公司交付房屋，并办理房地产权属证书，支付逾期办证违约金，以及赔偿逾期交房租金损失。2010年11月15日该院（2010）秀民初字第713号民事判决支持张某的上述诉讼请求。某公司不服提起上诉，2011年4月11日桂林市中级人民法院（2011）桂市民终字第287号民事判决驳回上诉，维持原判。

2016年7月，阳某向桂林市中级人民法院诉请撤销桂林市中级人民法院（2011）桂市民终字第287号民事判决和桂林市秀峰区人民法院（2010）秀民初字第713号民事判决。同年12月28日，桂林市中级人民法院判决驳回阳某的诉讼请求。阳某和某公司均不服提起上诉。

2017年7月10日，广西壮族自治区高级人民法院（2017）桂民终75号判决支持阳某和某公司的上诉请求。

【审判】

一审法院认为：

所有权作为物权的一种，其取得方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式。依据物权法第九条第一款和第十四条的规定，不动产所有权的继受取得，只有在不动产登记簿上记载之后，买受人方能取得包括所有权在内的不动产物权。由于本案讼争的房屋尚未办理权属登记手续，故张某、阳某均不能成为讼争房屋的所有权人，对讼争房屋均不享有物权。但因实践中不动产登记制度不完善，对于买卖不动产等需要登记产权的当事人而言，即使没有物权，但如果其因为合同而对该财产享有物权登记请求权等债权符合物权期待权的保护条件的，准予其享有不同于一般债权的物权期待权，并且在与一般债权的实现发生冲突时，法律亦优先保护物权期待权。张某与某公司签订了合法有效的商品房买卖合同，张某已经全部支付购房款并且办理商品房买卖合同的备案登记手续，根据法律规定，其对讼争的房屋享有物权期待权。阳某与某公司亦签订了合法有效的商品房买卖合同，但合同约定购房款为46.8万元，阳某只给付了23.4万元，虽然房屋已经合法交付给阳某，但其对讼争房屋因未支付全部价款而不享有物权期待权，只享有债权。当张某的物权期待权与阳某的债权保护发生冲突时，依法应当保护张某的物权期待权。据此，阳某以一般债权请求排除物权期待权的主张，于法无据，不予支持。遂判决驳回阳某的诉讼请求。

    二审法院认为

2007年12月21日某公司与张某签订的商品房买卖合同为合法有效合同。虽然某公司又于2009年8月18日与阳某签订商品房买卖合同，将讼争房屋出售给阳某，阳某依约支付了首付款并实际占有房屋，但无证据证明阳某与某公司之间存在恶意串通的故意，故阳某与某公司签订的商品房买卖合同亦合法有效。张某主张阳某明知讼争房屋已出售给张某，仍恶意与某公司签订商品房买卖合同，但没有提供充分证据证明，依法不予支持。所以，涉及本案讼争房屋的两份商品房买卖合同均为有效合同，这属于一房二卖的情形，导致阳某与张某的民事权利发生冲突。根据公平原则，在一房二卖的情况下，如果两个涉及共同标的物的合同均已发生法律效力，已经办理房地产登记的优先于未办理房地产登记的；均未办理登记，先占有的优于后占有的。故在本案讼争房屋存在一房二卖且均未办理房产所有权证的情况下，应根据先行占有的原则确定合同的先后履行顺序。本案中，房屋所有权人某公司就讼争房屋分别与张某和阳某订立了两个有效的商品房买卖合同，且均未办理房产所有权证，而讼争房屋已由阳某先行占有六年多，故在买受方张某与阳某对讼争房屋的合同履行发生争议时，应优先履行实际占有方阳某的合同。由于房地产合同备案登记手续属行政管理手段，不具有物权变动的效力，故张某以此主张优先履行，不予支持。阳某与某公司签订的商品房买卖合同约定购房余款以银行按揭方式支付，但未能办理银行按揭并不是阳某自身原因造成，亦未影响合同效力，故一审判决以阳某未支付完购房款为由，认定阳某对讼争房屋不享有物权期待权，没有法律依据，依法应予纠正。桂林市中级人民法院（2011）桂市民终字第287号民事判决主文及桂林市秀峰区人民法院（2010）秀民初字第713号民事判决主文存在错误，损害了阳某的民事权益，阳某及某公司上诉请求撤销上述判决，有事实和法律依据，依法予以支持。