一、案情介绍

刘女士因双方感情不和打算离婚，本来已经约定好了把房子过户到孩子名下，大家好聚好散，没想到一转头对方就把房子卖给了别人。那么买方是否能取得房屋产权？擅自转卖的一方又应当承担什么责任呢？

二、争议焦点

（一）买方是否能取得房屋产权？

根据物权法的规定，买方善意取得的条件有三个。      

1. 该房屋属于夫妻共同共有。

首先，该房屋应属于夫妻共同财产，比如房产证上有夫妻二人的名字，或者虽然是夫妻一方的名字，但是属于在婚姻存续期间购买。其次，该房屋属于共同共有，而不是按份共有，如果是按份共有，则按照民法通则关于按份共有的法律规定进行处理。

2. 第三人属于善意购买。

如果第三人与配偶一方恶意串通损害另一方的利益，受损害一方可以主张该买卖合同属于合同法规定的法定无效情形。

3. 第三人支付合理对价并且办理的产权登记手续。

（二）对方擅自卖房能否主张赔偿？

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失的，可以要求赔偿损失。

但是需要注意的是，夫妻一方主张赔偿损失，只能以提起离婚诉讼为前提，也就是说，我国法律不支持在婚姻存续期间对该损失的请求。

这主要是因为我国婚姻法将夫妻财产共同共有作为原则，夫妻约定作为例外，在财产未分割之前，所有财产属于双方共同共有，如果婚内进行赔偿意味着该赔偿左手倒右手，对夫妻一方的经济补偿性失去意义。

三、律师分析

1、本案中，擅自转卖房屋的一方承担什么责任？

根据婚姻法的规定，离婚时一方转移、变卖夫妻共同财产的，对擅自转卖的一方可以少分或不分。

2、怎样核算因单方转卖造成的损失？

擅自转卖房屋作为一种侵权行为，在衡量损失时，应当考虑到实施该侵权行为时行为人可能预估的损害后果。因此，一般来说实践中对于房产损失有两项核算方式。

（1）、一种是按照擅自转卖人在实施该行为时的市场价格为依据来计算另一方的损失有多少，从未来可能的升值数额为依据。

（2）、第二种是按照房屋实际卖出时的价格乘以惩罚性的比例，从侵权人实际获利数额出发进行核算。

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