违约方继续履约不能实现合同目的，可以用赔偿损失来代替继续履行

一、律法提示


根据《合同法》第110条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益。可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。 在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥．买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。


二、案例简介


【案例来源】《最高人民法院公报》2006年第6期(总第16期）


原告新*公司开发建设的商业用房。该建筑物为地下一层、地上六层，总面积6万余平方米。地上第一、二、三层约6000平方米的部分区域，被分割成商铺对外销售给150余家业主，其他建筑面积归新*公司自有。1998年10月19日，新*公司与被告冯某梅签订了一份商铺买卖合同，约定：新*公司向冯某梅出售时代广场第二层编号为2B050的商铺，建筑面积22．50平方米，每平方米售价16363．73元，总价款368184元，10月22日前交付，交付后三个月内双方共同办理商铺权属过户手续。1998年10月26日，上述合同在南京市房地产市场管理处登记。合同签订后，冯某梅按约支付了全部价款。1998年11月3日，新*公司将2B050号商铺交付冯某梅使用，但一直未办理产权过户手续。


1998年，原告新*公司将时代广场内的自有建筑面积租赁给嘉*公司经营。1999年6月，嘉*公司因经营不善停业。同年12月，购物中心又在时代广场原址开业。2002年1月，购物中心也停业。这两次停业，使购买商铺的小业主无法在时代广场内正常经营，部分小业主以及嘉*公司的债权人集体上访，要求退房及偿还债务。在此期间，新*公司也两次变更出资股东。新*公司的新股东为盘活资产、重新开业，拟对时代广场的全部经营面积进行调整，重新规划布局，为此陆续与大部分小业主解除了商铺买卖合同，并开始在时代广场内施工。2003年3月17日，新*公司致函被告冯某梅，通知其解除双方签订的商铺买卖合同。3月27日，新*公司拆除了冯某梅所购商铺的玻璃幕墙及部分管线设施。6月30日，新*公司再次向冯某梅致函，冯某梅不同意解除合同。由于冯某梅与另一户购买商铺的邵姓业主坚持不退商铺，新*公司不能继续施工，6万平方米建筑闲置，同时冯、邵两家业主也不能在他们约70平方米的商铺内经营。新*公司为此提起诉讼。案件经过南京市玄武区人民法院一审，原告败诉后不服上诉到南京市中级人民法院，南京中院予以驳回。


三、法院观点


南京市中级人民法院认为：上诉人冯某梅与被上诉人新*公司签订的商铺买卖合同合法有效。新*公司在合同约定的期限内未办理产权过户手续，已构成违约，又在合同未依法解除的情况下，将28050商铺的玻璃幕墙及部分管线设施拆除，亦属不当。《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从这条规定看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。但是，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。《合同法》第110条规定了不适用继续履行的几种情形，其中第(二)项规定的“履行费用过高”，可以根据履约成本是否超过各方所获利益来进行判断。当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。在本案中，如果让新*公司继续履行合同，则新*公司必须以其6万余平方米的建筑面积来为冯某梅的22.50平方米商铺提供服务，支付的履行费用过高；而在6万余平方米已失去经商环境和氛围的建筑中经营22.50平方米的商铺，事实上也达不到冯某梅要求继续履行合同的目的。一审衡平双方当事人利益，判决解除商铺买卖合同，符合法律规定，是正确的。


考虑到上诉人冯某梅在商铺买卖合同的履行过程中没有任何违约行为，一审在判决解除商铺买卖合同后，一并判决被上诉人新*公司向冯某梅返还商铺价款、赔偿商铺增值款，并向冯某梅给付违约金及赔偿其他经济损失。这虽然不是应冯某梅请求作出的判决，但此举有利于公平合理地解决纠纷，也使当事人避免了讼累，并无不当。在二审中，新*公司表示其愿给冯某梅增加20万元赔偿款，应当允许。