村民之间宅基地使用权能否转让

【案情】

　　陈某与李某是同村人，2014年7月20日，陈某与李某签订《宅基地使用权转让协议》，约定李某将其位于某地的宅基地共30平方米以3000元的价格，转让给陈某建房使用，并约定房屋建成后配合陈某办理有关房产的一切手续，房屋建成后，李某反悔，认为双方签订的协议属无效协议。

　　【分歧】

　　关于本案中宅基地使用权转让协议是否有效，主要存在以下两种意见：

　　第一种意见认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，具有独享性、专属性等特点，是国家给予本集体经济组织成员享有的特定福利政策，是不能私自转让的，即使双方签订了协议也是不符合法律规定的，是无效的。

　　第二种意见认为，我们的农村房屋宅基地是不能买卖的，但是宅基地使用权适用于共同集体人员之间的流转, 农村的宅基地是属于集体产权, 集体产权是属于农村村集体所有的，所以转让只能在集体内部。

　　【评析】

　　笔者同意第二种意见，理由如下：

　　宪法第十条第四款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”该条确立了宅基地所有权严格禁止买卖，宅基地使用权转让需依照法律规定的原则。也就是说只要符合法律规定，宅基地的使用权是可以转让的，根据土地管理法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”

　　我国实行一户一宅制度，农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的，与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。在农村，只要有宅基地，有一块责任田，就算没有技能、没有文化，只要肯干，也能有最起码的生话保障。所以，为了保障农民的利益，国家法律明文规定宅基地使用权严格禁止买卖，但是宅基地使用权没有禁止转让。

　　根据我国物权法和《最高人民法院在司法实践的指导》规定，我国农村宅基地的买卖是被允许的，但又有诸多的限制条件。宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；同一集体经济组织内部成员转让；受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；转让行为征得集体组织同意。

　　故农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。本案中陈某、李某系同村人且是用于自身建房使用，并不是用于其他的商业用途,故是符合法律规定的。

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